אם אתם חושבים על קניית דירה מכונס נכסים – המדריך הזה הוא בשבילכם על מנת לתת לכם תמונה מלאה בדבר כדאיות ביצוע עסקת מקרקעין כזו.
בשוק הדירות מוצעות מאות ואף אלפי דירות למכירה מכונס נכסים עקב קשיים כלכליים של בעליהן שלא מסוגלים לפרוע את חובותיהם. מדובר בדירות יד שנייה בעיקר אך לעתים ישנן דירות חדשות מקבלנים שחברת הבנייה שלהם נמצאת בהליכי פירוק.
כינוס נכסים הוא הליך שבו נלקחים נכסים מבעל חוב ונמכרים על מנת להשתמש בתמורה לכיסוי החוב.
מדובר בפעולה משפטית שבה בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל מורים בצו על ביצועה וממנים לשם כך כונס נכסים, אשר יהיה אמון על המכירה והעברת התמורה לנושים. כינוס הנכסים מבוצע בדרך כלל בהליכי חדלות פירעון אך הכינוס מבוצע גם לצורך פירעון התחייבות שאינה עקב חדלות פירעון של חייב אלא גם עקב אי ביצוע של פסק דין המחייב אותו לשלם פיצויים או עקב חובות אחרים שלא עמד בהם.
פעולת הכינוס מתבצעת על ידי כונס נכסים שמונה לביצוע פעולת המכירה על ידי בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.
כינוס נכסים יכול להתבצע בסוגים רבים של נכסים, כאשר הנפוצים שבהם הם נכסי מקרקעין ורכבים, היות ולרוב מדובר בנכסים בעלי שווי כספי גבוה שנרכשו מהון מולווה שהתעורר קושי ביכולת ההחזר שלו.
כונס הנכסים הוא עורך דין רואה חשבון שאושר על ידי בית המשפט או רשם ההוצאה להיות אמון על הליך כינוס הנכסים. במסגרת סמכויותיו של הכונס, הוא רשאי בהוראת בית המשפט או רשם הוצל"פ, להוציא נכס מבעליו ,להעמידו למכירה ולחלק את תמורתו.
כאשר מדובר בנכס מקרקעין, הכונס מקבל חזקה בנכס ורשאי לפנותו מיושביו בעת הצורך על מנת להשלים את פעולת המכירה.
פעולת הכינוס אינה מעבירה את זכות הבעלות בנכס לידי הכונס היות ותפקידו הוא רק לנהל ולפקח מקרוב על ביצועה התקין של המכירה ושל העברת התמורה. כמו כן, מוטלת עליו אחריות גדולה לשמירה על הנכסים שהופקדו בידיו ובכל מקרה שבו נגרם נזק לנכס כתוצאה מהתנהלות רשלנית מצד הכונס, הנושים או בעלי הנכס שעתיד להילקח מהם, רשאים להגיש נגדו תביעה.
להלן סדר הפעולות בתהליך רכישת הדירה בכינוס נכסים:
חיפוש ומציאת נכס
הנכסים העומדים למכירה על ידי הכונס מפורסמים במספר ערוצי מדיה כגון העיתונות המודפסת ואתרי האינטרנט. להלן מספר מקורות שבהם ניתן למצוא נכס מתאים המוצע למכירה מכונס נכסים:
כונס אונליין
יד 2
כונס ישראל
בידספיריט
ישנם משרדי עורכי דין ורואי חשבון המשמשים ככונסי נכסים אשר ממעטים להשתמש בפלטפורמות מקוונות על מנת לקדם את מכירת הנכסים שבכינוס, ולכן, כדאי בנוסף גם לעקוב אחר מדורי העיתונים היומיים, בדרך כלל בעמודים האחרונים ולנסות לאתר נכס מתאים המוצע למכירה לפי דרישותיכם.
בדיקת הנכס
כמו כל נכס אחר שמושקעים בו כספים רבים, יש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות. ברכישת נכס בסטטוס כזה יש להקדיש תשומת לב רבה יותר בביצוע הבדיקות המקדימות, היות ולכונס ולאנשי שלומו הנוטלים חלק במכירה לא תמיד יש את כל המידע אודות הנכס לפרטי פרטים וכן, אין במסגרת הזמן שלהם היכולת להשיב על שאלות שעולות, להבדיל מרכישת נכס מהמוכר ישירות.
לכן, רצוי מאוד שבנוסף לבדיקות המשפטיות והמנהלתיות המתבעות על ידי עורך דין מקרקעין, כדאי מאוד יהיה לשכור חברת בדק בית על מנת להיות רגועים שאכן מדובר בנכס במצב תקין, פיזית ומשפטית.
הגשת הצעה לכונס
בדרך כלל יהיה עליכם להפקיד המחאה של 10% מההצעה שלכם. ככל שהצעתכם התקבלה וזכיתם, סכום זה ייפרע מחשבונכם, לכן ודאו טרם הגשת ההצעה כי יש ביכולתכם לשלם סכום זה.
התמחרות ומכירה פומבית
לאחר שהמועד האחרון להגשת הצעות הגיע, המציעים מוזמנים לישיבה בניהול הכונס ואז נבחרת ההצעה הזוכה.
חתימה על הסכם
לאחר שהוצהר על הזוכה, הכונס מחוייב לפנות לבעל הנכס שמוצע למכירה וליידעו בדבר האפשרות לשלם את הסכום שהוצע בהצעה הזוכה וכך, לא יפונה מדירתו, אם בעל הנכס לא נענה להצעה זו, הכונס מבקש את אישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל של הצעה הזוכה.
קניית דירה מכונס נכסים נחשבת למורכבת יותר מעסקת קניית דירה רגילה היות ותהליך רכישתה עלול להימשך תקופה ארוכה, וכן בגלל שמעורבים בה גורמים רבים כגון: בעל הנכס, רשם ההוצל"פ, בתי המשפט, הכונס.
אם אתם מסוג האנשים שלא אוהב להמתין הרבה ולהתעסק עם כל כך הרבה גורמים, אולי קניית דירה מכונס נכסים אינה האופציה המושלמת עבורכם.
לרכישת דירה מכונס נכסים ישנם יתרונות רבים וכן גם חסרונות. נתחיל עם היתרונות:
א. קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות משתלמת מאוד כלכלית היות ובחלק גדול מהמקרים ניתן להשיג דירה במחיר נמוך משמעותית משוויו בשוק.
ב. הליך הרכישה מתבצע מול גופים סמכותיים ואמינים מאוד ומאושר על ידי בית המשפט.
ג. הנכס נרכש בעודו נקי מכל שיעבוד או התחייבות אחרת.
ד. במסגרת הרכישה, מתבצעת בדיקת שמאי אשר מפיק דו"ח אודות הדירה, כך שהקונים חוסכים את ההוצאה הכרוכה בבדיקת שמאי מטעמם וכן, יודעים באופן ודאי את שוויה.
א. הקונים לא מנהלים משא ומתן ישיר מול בעלי הנכס.
ב. בקניית דירה מכונס נכסים, ההתנהלות מתבצעת מול גורמים רבים ובכללם בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל אשר מתן אישור להעברת ההצעה הזוכה לעתים מתעכב.
בנוסף, הכונס זקוק לאישור מרשויות המס והרשות המקומית כך שהקונה תלוי רבות בצדדים שלישיים אשר עלולים לעכב אף הם את הכניסה לדירה.
ג. במקרה שהקונה חזר בו מהעסקה הוא עשוי לשלם קנס יציאה גדול.
ד. במידה שהקונה שכר אנשי מקצוע לביצוע הבדיקות המקדימות או ניהול הליך הרכישה כגון: עורך דין, חברת בדק בית, ולבסוף ההצעה הזוכה לא היתה שלו, כל ההוצאות שהיו כרוכות בשכירת אנשי מקצוע אלה, ירדו לטמיון.
קניית דירה מכונס נכסים ברוב המקרים היא עסקה שיכולה להיות משתלמת לאור מחירי הנדל"ן הגבוהים במיוחד בארץ, רכישת דירה מכונס נכסים אפילו במחיר הנמוך ב- 5% פחות ממחיר השוק, היא מפתה כשלעצמה.
יחד עם זאת, יש להבין ש"אין מתנות חינם" וההנחה הזו כרוכה במקרים רבים בסיכונים וכן בהשקעת אנרגיות וזמן בהתנהלות מול גורמים רשמיים רבים.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.