פרצלציה במקרקעין היא מהלך שבו מבוצע איחוד וחלוקה מחדש של קרקע אחת גדולה למספר חלקות המיועדות לבנייה, באופן שניתן יהיה לרשום כל חלקה כיחידה נפרדת ברשם המקרקעין.
המהלך נעשה לרוב כאשר קיימת תוכנית מתאר או פרוייקט כלשהו שבו יש צורך בבניית נכסים ששטחם הכולל קטן מגודל הקרקע המיועדת לחלוקה מחדש.
למשל:
ל-א' ישנו מגרש בבעלותו בגודל של 3 דונם, ב', יזם נדל"ן מעוניין לרכוש דונם אחד ממגרשו של א' על מנת לבנות בניין משרדים. במקרה זה, יהיה צורך לבצע פרצלציה כך שהדונם האחד שעליו עתיד לקום הבניין יהיה רשום כחלקה אחת, ו-2 הדונמים הנותרים יהיו חלקה נפרדת.
מצב נוסף בו נוהגים לבצע הליך זה, הוא כדי לחלק את הקרקע בצורה נכונה יותר בין בעליה. ניצול הקרקע בצורה מיטבית יותר, השבחת הנכס כתוצאה מפינוי בינוי והסדרת הזכויות בין בעלי המקרקעין על מנת לגרום להעלאת שווי הנכסים.
כך זה נראה:
כאן מדובר במהלך הפוך שבו מבצעים איחוד של מספר קרקעות של מספר בעלים לכדי חלקה אחת ולאחר מכן חלוקת החלקה הזו בשנית עקב תוכנית תכנון אחרת.
כך זה נראה:
הליך שהוא ביוזמת הבעלים ומרצונם החופשי וכן בהסכמת החוכרים לדורות ומבוצעת לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 על-פי תשריט – ערוך על רקע של מפת מדידה ומסומנים בו כבישים, רחובות, גושים וחלקות. על מנת להגיש בקשה לרישום, המבקשים חייבים להיות כל הבעלים והחוכרים לדורות, בקרקע או בנכס.
בקשה להליך זה מוגשת על-ידי יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בלבד, ללא כל התערבות מצד בעלי הקרקע ומכאן שמה.
הליך זה נועד לצורך רישום הפקעה, כך שאף הוא מהווה הליך שאינו תלוי ברצון בעלי המקרקעין ומוגש לרוב על-ידי גופים כמו רכבת ישראל, החברה הלאומית לדרכים וחברות התשתיות הממשלתיות, זאת על מנת לבצע רישום שמפריד את הקרקע עקב הפקעה. ההליך נתמך בחקיקה בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), ופקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), על מגישי הבקשה להיות גוף תשתית לאומית בלבד.
כאן מדובר בהליך אשר מאפשר לרשות מקומית לבצע רישום לצורך הפקעה לצורכי ציבור עירוניים, כגון: כביש עירוני, גינה ציבורית או כל מבנה שנועד לרווחת הציבור בעיר. על מגישי הבקשה להיות מורשי החתימה מטעם הרשות המקומית שמבצעת את ההפקעה.
פרצלציה בנחלות או במושבים, היא הליך בו מתבצעת חלוקה של נחלות במושבים למספר חלקות. בעבר, בעלי הנחלות היו רשאים להוריש את נחלתם לילד אחד בלבד, דבר שיצר מחלוקות רבות וקשיים בקרב תושבי המושבים שלהם ישנם מספר ילדים. סוגיה זו הגיעה לפתחו של בג"ץ שהכריע בכך שיש לאפשר לבעלי הנחלות לבצע את הפרדת החלקות וחלוקתן.
העלות הכרוכה בביצועו בפועל של הההליך כרוכה במשתנים וגורמים רבים שכן כל קרקע שונה אחת מהשניה. נחלק את המחיר ל-3 גופים שיש לשלם להם:
1. אגרת רישום:
סכום האגרה הוא 134 ש"ח עבור כל חלקה הנוצרת בפיצול או המתבטלת באיחוד ומשולמת לרשות הרישום וההסדר.
2. תשלומי מס:
דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל: 29.25% משווי המקרקעין במועד ביצוע הפרצלציה.
היטל השבחה: שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.
מס רכישה: במידה שקיים צורך בכך.
3. בעלי מקצוע:
יש לקחת בחשבון את ההוצאות הכרוכות בשכירת שמאים, מודדים, עורכי דין מקרקעין וייתכן אנשי מקצוע נוספים, תלוי במאפייני הקרקע המיועדת להליך. במקרה זה, לא ניתן לכמת את הסכום המדוייק והכל תלוי בהצעותיהם של בעלי המקצוע הנכבדים.
על הפרצלציה מפקח מודד מוסמך, וההליך מאושר ומבוקר על ידי הוועדה המקומיות לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית והמרכז למיפוי ישראל (מפ"י), ההליך מתבצע לפי השלבים הבאים:.
1. הקרקעות מאוחדות לכדי יחידה אחת.
2. המהנדסים בוחנים את הקרקע ועובדים על תוכנית לחלוקתה.
3. הקרקע מתחלקת לתתי חלקות ובעלי הקרקע מתחלקים ביניהם בהתאם למידת הבעלות שלהם.
4. מתבצע הליך רישום של תתי החלקות החדשות באגף הרישום של רשם המקרקעין (טאבו).
המסמכים הנדרשים לביצוע הפרצלציה:
יש להיכנס לאתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ולעקוב אחר ההנחיות שבאתר. הורידו את קבצי המסמכים הנדרשים לצורך הגשת הבקשה.
שימו לב שלכל סוג של הליך ישנם מסמכים שונים הנדרשים לצורך האישור.
חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין שעיקר התמחותו בנדל"ן כבר בשלבי הגישוש הראשוניים, ולקבל ממנו חוות דעת מקצועית הן בהיבט המשפטי והן בהיבטי מס, טרם ביצוע כל מהלך. עורך הדין ילווה את העסקה מתחילתה ועד תומה וימנע "תאונות" שעלולות להתרחש עקב חוסר ידיעה או מחדל של אחד מהצדדים לעסקה.
כמו כל עסקת מקרקעין אחרת, אף כאן, נדרשת אחריות גדולה מאוד היות ומדובר בסכומי כסף גדולים מאוד, עבודה מול מספר רשויות ומול בעלי מקצוע רבים.
בסופו של דבר, מדובר בהוצאה לפועל של מהלך שנועד להיטיב עם בעלי הקרקע שסביר שיקבלו נכסים בשווי גבוה יותר ונכסים שהם רשומים ומוסדרים כראוי.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.