מס שבח הוא מס המוטל בגין רווח שהופק ממכירת נכס מקרקעין בישראל. שומת המס נמדדת לפי מידת השבח (רווח) שנוצר למוכר הנכס בעת מכירתו לעומת הסכום אותו שילם בעת הקנייה. כלומר, מדובר בהפרש בין המחיר שבו הדירה נמכרת אל מול המחיר שבו הדירה נרכשת.
שיעור מס שבח כיום הנו 25% מסכום השבח ומחושב לפי הרווח הנקי (נטו) של המחזיק בנכס, לאחר קיזוז של הוצאות הכרוכות ברכישה ובתחזוקת הבית המוגדרות בחוק כניתנות לקיזוז כגון:
✔️ שכר טרחת עורך דין מקרקעין.
✔️ דמי תיווך.
✔️ הוצאות בגין שיפוצים.
✔️ מסים ואגרות.
✔️ ריביות משכנתא.
לדוגמא:
דירה שנרכשה בסכום של 900 אלף ש"ח אך נמכרה בסכום של 1.2 מיליון ש"ח, הרווח שנוצר מהמכירה הוא 300 אלף ש"ח. נפחית מסכום זה את יתר הוצאות הרכישה שצוינו לעיל, נניח בסכום מצטבר של 100 אלף ש"ח. הרי שהרווח הנקי נטו הנו 200 אלף ש"ח. מהרווח הנקי הזה יש לשלם 25% ממנו כתשלום מס שבח.
עד לפני כמה שנים היה ניתן למכור דירה מבלי לשלם מס וליהנות מפטור, עד שבוצעה רפורמה מקיפה בשנת 2014 שבמסגרתה מוכרי דירות נאלצים לשלמו וכמות הפטורים הניתנת פחתה באופן דרסטי.
טיפ חשוב: שמרו על כל הקבלות בגין ההוצאות ברכישת הדירה במקום מוגן בתוך קלסר ייעודי. רצוי לסרוק אותן ולשמור אותן במחשב. יהיה צורך בעת מכירת הדירה להציג קבלות אלה כהוכחה להוצאות על מנת שניתן יהיה לקזז ולשלם מס מופחת.
שווי המכירה: הוא שוויה של הזכות הנמכרת (דירה או כל נכס מקרקעין אחר) ביום המכירה.
יום המכירה הוא היום שבו נעשתה המכירה. בית המשפט העליון הגדיר כ"יום שבו אושר הסכם המכר על ידי הצדדים לעסקה".
לכלל הזה ישנם כמה חריגים:
היום שבו "הושלמה המכירה" הוא יום אישור הסכם המכר על ידי רשם ההוצאה לפועל [ע"א מנהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים]
יום המכירה הוא היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהקרקע הופקעה ממנו. אך אם בית המשפט פסק כי הפיצוי שיש לשלם לבעל הקרקע שהופקעה גבוה מ-50% מסכום הפיצויים שהרשות המפקיעה סברה תחילה לשלם, יום המכירה יהיה יום מתן פסק הדין הסופי בעניין הפיצוי.
במכירת זכות במקרקעין על ידי רשויות המדינה כמו למשל רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, יום המכירה הוא יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל.
כאשר מדובר בחוזה מכר הכפוף לאישור של בית המשפט, כמו מכירת דירה השייכת לקטין או מוגבל שכלית, יום המכירה ייחשב כיום שבו בית המשפט נתן אישור לביצוע העסקה.
סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כאמור כי שווי הרכישה הוא שוויה של הזכות במקרקעין ביום הרכישה, כלומר השווי שבו נרכשה הזכות על ידי מי שמוכר אותה.
ישנם מצבים מסוימים שבהם שווי הרכישה לא יקבע לצורך שומת המס לפי עלות הרכישה במלואה.
שווי הרכישה במכירת זכות מסוימת בחלק מהמקרקעין הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות שממנה נמכר החלק.
לדוגמא:
אם אדם מוכר חצי מהקרקע שאותה רכש בעבר בסכום של 500 אלף ש"ח, שווי הרכישה יהיה לצורך העניין 250 אלף ש"ח.
כאשר המוכר קיבל את הנכס שלו בירושה, יקבע השווי של הנכס באופו הזה:
א. אם המוריש נפטר לפני 01.04.1981 – שווי הרכישה ביום פטירת המוריש.
ב. אם המוריש נפטר לאחר ה-01.04.1981 – שווי הרכישה יקבע לפי המועד שבו המוריש רכש את הנכס.
אם משה קיבל דירה בירושה מאביו שנפטר בשנת 1982 ורכש את הנכס בשנת 1975. הואיל והאב נפטר לאחק 01.04.1981 – שווי הרכישה של הנכס בעת המכירה על ידי משה יהיה שוויו בשנה שבה נרכש על ידי אביו – 1975.
שווי הרכישה של זכות בנכס שאותה קיבל המוכר מבלי שנתן כל תמורה בעדה – הוא השווי שלה ביום קבלתה. אך אם נותן המתנה היה פטור ממס שבח, מועד הרכישה ייחשב לפי היום בו נרכש הנכס על ידי נותן המתנה.
חובת תשלום מס שבח במכירת דירה או כל נכס אחר מוטלת על המוכר. תשלום המקדמה על ידי הרוכש.
הרוכש חייב לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו, בשיעורים הבאים משווי העסקה:
א. במכירת נכס שנרכש לפני 07.11.2001 – 15% מהתמורה.
ב. במכירת נכס שנמכר לאחר 07.11.2001 – 7.5% מהתמורה.
ג. במכירת נכס על ידי תאגיד – 7.5% מהתמורה.
פטורים כלליים מחובת תשלום מס שבח ניתנים במקרים הבאים:
▪️ במקרה של הענקת הנכס במתנה למדינה, לרשות מקומית (עירייה, מועצה אזורית, מועצה מקומית), למוסדות לאומייים ולמוסדות ציבור.
▪️ במקרה שהמכירה של הנכס בוצעה על ידי רשות מקומית ומוסדות לאומיים כמו למשל: הקרן הקיימת לישראל.
▪️ פטור ממס שבח במכירה של נכס על ידי מוסד ציבורי ( אגודות, עמותות או כל גוף אחר שאינו לכוונת רווח) וזאת רק במידה שהנכס היה בבעלות המוסד לפחות שנה אחת שבמהלכה בוצע שימוש על ידי המוסד בנכס.
▪️ מתנות לקרובים
מקרים נוספים שבהם יינתן פטור ממס שבח הוא במכירת נכס לקרובי משפחה כגון: בן זוג, הורים, סבים. לגבי אחים הפטור יינתן רק במידה שהנכס התקבל במתנה או בירושה.
▪️ פטור במקרה של הפקעה
במקרה של הפקעת קרקע, לא יינתן פטור אך בעל הקרקע שהופקעה ישלם מחצית מהשיעור הרגיל. אם בעל הקרקע שהופקעה קיבל קרקע אחרת כפיצוי, הוא לא יאלץ לשלם מס שבח גם אם שווי הקרקע שקיבל בתמורה גבוה יותר משווי הקרקע שהופקעה.
טרם נדבר על הפטורים, נראה מהי דירת מגורים ומהי דירת מגורים מזכה בחוק. אז כך:
▪️ דירת מגורים:
דירת מגורים היא דירה או חלק מדירה שהבנייה שלה הושלמה והיא נמצאת בבעלות המוכר ומשמשת אותו למגורים בלבד, כלומר לא דירה שהייעוד שלה למטרה עסקית כגון משרד או קלינקה או דירה למכירה על ידי מי שעוסק במכר נכסים כמו חברה לבניין למשל.
לכן, דירה הנמכרת על ידי קבלן למשל, אינה נחשבת דירת מגורים כיוון שהיא חלק ממלאי עסקי ולא יינתן במקרה הזה פטור.
▪️ דירת מגורים מזכה:
דירת מגורים מזכה היא היא אחת מאלה:
א. דירה המשמשת למגורים לפחות ב-4 השנים שלפני שהועמדה למכירה. החוק נועד למנוע הונאות מס של רוכשי דירות ולכן הפטור יינתן רק כשמדובר בנכס ששימש בעיקרו למטרת מגורים.
ב. דירה שבמשך 80% מהזמן שלפיו מחושב השבח היא שימשה למטרת מגורים בלבד.
הנה דוגמא טובה:
למיקי הוטרינר היתה מרפאה לחיות מחמד בדירה בבעלותו בין השנים 2000-2001. בחודש יוני 2002 מיקי החליט להתגורר באותה הדירה. בחודש יוני 2013 מיקי החליט למכור את הדירה. במקרה הזה היות וביותר מ-80% מהזמן הדירה שימשה למגורים, יינתן לה פטור.
מה נחשב שימוש בדירה למטרת מגורים?
אם במהלך תקופה מסויימת הדירה שימשה למטרות חינוך כגון: משפחתון, פעוטון, מקום תפילה – הדירה תיחשב גם כן כדירת מגורים.
עיקרון התא המשפחתי בחישוב הפטור ממס שבח
לצורך הפטור המוכר ובן זוגו וילדיהם עד גיל 18 יחשבו כמוכר אחד – המטרה היא למנוע רישום של דירות על שם בני משפחה שונים בנפרד כדי ליהנות מפטור ממס בעת המכירה.
בעבר הלא רחוק, מי שהיה מוכר נכס היה זכאי לקבל פטור ממס שבח כל-4 שנים, בלי קשר לכמות הדירות שיש לו. ביום 1.1.2014 הקרוי "יום המעבר" הפטור הזה בוטל למורת רוחם של בעלי דירות רבים. אך יחד עם זאת נקבע הסדר שמעניק הקלה בתשלומי מס השבח והוא קרוי "חישוב לינארי מוטב", לפיו אדם שרכש דירת מגורים מזכה לפני ה-1.1.2014 יחויב במס שבח רק על השבח שנצבר מיום המעבר ואילך.
היכנסו למחשבון מס שבח של רשות המסים
סעיף 49א' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור יינתן רק אם כל התנאים שלהלן יתקיימו באופן מצטבר:
א. הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה.
ב. המוכר הוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
ג. המוכר מעמיד למכירה את כל הזכויות שלו בדירה.
ד. המוכר ביקש פטור כשהצהיר על המכירה.
ה. יש למוכר עילה לקבלת פטור.
ו. סכום המכירה אינו עולה על 4.5 מיליון שקלים.
עם זאת, בעסקת קומבינציה שבה נמכרים לעתים חלקים משטח של נכס, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על החלק היחסי שהוא מכר בדירת המגורים המזכה.
אם בזמן המכירה הדירה שנמכרת היא הדירה היחידה שיש למוכר בישראל והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים, הדירה תהיה פטורה ממס.
על אף זאת, מי שבבעלותו דירה נוספת יהיה גם כן זכאי לפטור במקרים הבאים:
א. הדירה הנוספת נרכשה כדי להוות תחליף לדירה הקיימת – לדוגמא: אדם שבבעלותו דירה ישנה בשיכון, החליט לרכוש דירה חדשה עבורו היות והיא היתה במבצע חסר תקדים, על מנת שיעבור לגור בה לאחר שימכור את דירתו הנוכחית שבשיכון. כל עוד הדירה הישנה נמכרת במהלך 18 חודשים מיום הקנייה של הדירה החדשה, יינתן פטור ממס שבח.
ב. אם יש למוכר דירה נוספת אך הוא מחזיק בה ב1/3.
ג. הדירה הנוספת היא דירה שהמוכר קיבל בירושה מבן זוג או מהוריו והמוריש היה בעליה של דירה זו בלבד.
מכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, תהיה פטורה מתשלום מס שבח אם המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש. זאת במידה שהמוריש היה כאמור בעל דירת מגורים אחת ויחידה ולו היה מוכר בעודו חי היה פטור ממס.
למשל:
בני הזוג ענת וערן כהן שבבעלותם דירה, קיבלו בירושה דירה מהוריה של ענת. בני הזוג כהן מעוניינים כעת למכור אותה. למרות שזו אינה דירתם היחידה, הם יוכלו למכור אותה בפטור ממס.
בתנאים מסוימים יינתן פטור חד פעמי למוכר שיש בבעלותו 2 דירות מגורים והוא מעוניין למכור אותן כדי לרכוש דירה שלישית. הפטור החד פעמי הוא פטור ממניעים סוציאליים, מטרתו לסייע למי שבבעלותו 2 דירות מגורים קטנות לשפר את מחייתו על ידי קנייה של דירה גדולה יותר במקום השתיים הקיימות.
פטור זה ניתן רק פעם אחת בחיים ולכן הוא נקרא כך.
התנאים לקבלת הפטור החד פעמי הזה:
א. יש בבעלות המוכר של הנכס דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
ב. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.
ג. סכום השווי הכולל של של הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחדיו אינו גבוה מ-1,986,000 ש"ח.
אם סכום השווי הוא בין 1,986,000 ש"ח ל0 3,303,000 ש"ח – המוכר יהיה זכאי לפטור חלקי.
ד. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת בסכום השווה ל-3/4 משווי הדירות כאמור.
למשל:
אלעד תושב ישראל, מחזיק 2 דירות למגורים. אלעד החליט למכור את הדירה הראשונה בסכום של 800,000 ש"ח. לאחר פחות משנה אלעד מכר בפטור ממס את דירתו השניה בסכום של 400,000 ש"ח. אלעד יהיה זכאי לפטור ממס במכירת הדירה הראשונה אם בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או בשנה שאחרי המכירה שלה הוא רכש דירה שלישית בסכום שעולה על 900,000 שהם 3/4 משווי הדירות.
מוכר שקיבל דירת מגורים במתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירה הדירה, אלא אם הוא המתין תקופת צינון מסוימת.
א. אם הוא התגורר בדירה – תקןפת הצינון תהיה 3 שנים.
ב. אם לא התגורר בדירה – תקופת צינון בת 4 שנים.
במכירת דירת מגורים מזכה שהתמורה בגינה הושפעה מהאפשרות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר, קרי זכויות בניה, המוכר יהיה זכאי לפטור בגובה הסכום בו צפויה הדירה להימכר ללא הזכויות לבניה נוספת.
טיפ למוכרים: רצוי לשקלל את מחיר הדירה מלכתחילה כדירה מורחבת כאשר עלות המכירה "צופה פני עתיד" . בעת עריכת חוזה המכר ניתן שלא להזכיר סעיף בדבר זכויות הבניה באופן מפורט.
היות ודרך חישובי המס עלולה להיות מבלבלת ושוגים בה רבים, והיות ולעתים במדובר בסכומי מס גבוהים, אנו ממליצים בחום להתנהל בקפדנות יתירה בכל הקשור לעסקת מקרקעין כלשהי ובייחוד בדרך חישובי המס ולהיעזר בעו"ד מקרקעין למוד ניסיון אשר בדקדקנות ותוך ירידה לפרטים הקטנים, יבצע את החישוב הנכון.
היות ומדובר במס המשולם לרשות ממשלתית, אף אם נפלה חלילה טעות, רשויות המס מבצעות את הבדיקה שלהם ונוהגות להשיב את הסכומים העודפים.לעתים, הדבר כרוך לעתים בבירוקרטיה ובסחבת לא נעימה.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.