מס רכישה הוא מס שמוטל על כל מי שקונה זכות במקרקעין. מס הרכישה יהיה בגובה מסוים משווי הנכס הנמכר או בסכום קבוע, תלוי בסוג המכירה ותלוי בסוג הנכס.
ביצוע עסקה של מכירת זכות במקרקעין מחייב את הקונים ואת המוכרים, נקרא להם "הנישומים" לשלם מס, בהתאם להצהרות שמסרו למנהל מס שבח. המוכר יהיה חייב לשלם מס שבח, והקונה יהיה מחוייב לשלם מס רכישה.
לפיכך, נישום יחוייב בתשלום מס רק אם התבצעה מכירה של זכות במקרקעין כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין.
ישנן 3 זכויות מרכזיות והן: בעלות, חכירה לדורות (מעל 25 שנים), זכויות בניה.
סעיף 1 וסעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין מגדירים את הפעולות שלהלן כ"מכירה", בין שאלו בוצעו בתמורה ובין שנעשו ללא כל תמורה, כגון הענקת זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
✖️ העברת זכויות שנעשית על פי פסק דין שניתן בהליכי גירושין, בין אם מדובר בהעברה בין בני זוג ובין אם מדובר בהעברה לילדים.
✖️ הורשה.
✖️ חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים, בין אם החלוקה נעשתה לפני או אחרי רישום הירושה או הצוואה.
אם למשל שני אחים קיבלו בירושה משרד ודירה, לכל אחד מהם יש מחצית בכל אחד מהנכסים. האחים החליטו לחלק ביניהם את הנכסים כך שהדירה תירשם על שם אח אחד והמשרד ירשם על שם האח השני. כל עוד מדובר בחלוקה ראשונה של הרכוש אחרי שהירושה התקבלה, החלוקה לא תיחשב מכירה.
במכירת זכות במקרקעין שהיא לא דירה למגורים – מס הרכישה יהיה בשיעור של 6%.
בקניית דירת מגורים שהיא לא דירתו היחידה של הרוכש, יחולו מדרגות מס בשיעורים של -8% ו-10%.
מדובר בדירות שנועדו לצורכי השקעה. עקב הרכישה המאסיבית של דירות נוספות שנועדו למטרת השקעה אך הביאו לעליית מחירי הדיור, הוחלט על שיעור מס זה במטרה להפוך השקעה זו לפחות כדאית.
ברכישת דירת מגורים יחידה
ברכישת דירה יחידה של הקונה, יחולו מדרגות מס רכישה בשיעורים האלה: 10%, 8%, 5%, 3.5%, 0%.
מדרגות מס רכישה מופחתות יחולו על תושב ישראל בלבד, ובכלל זה גם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה תושב ישראל בפעם הראשונה או לתושב חוזר ותיק.
לכן, על תושב חוץ יחולו מדרגות המס החלות ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה.
דירת מגורים יחידה כשמה כן היא, דירה יחידה שישנה למוכר ומשמשת אותו למטרת מגורים בלבד.
במקרים האלה הדירה הנוספת שנקנית- נקרא לה "הדירה הנרכשת" תיחשב לדירת מגורים יחידה גם אם בבעלות הרוכש ישנה דירה נוספת – נקרא לה "הדירה הקיימת", ולכן שיעור מס הרכישה יהיה מופחת ויחושב כמו של דירה יחידה:
א. לרוכש יש דירת מגורים "קיימת" שחלקו בה אינו עולה על 1/3 ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
ב. לרוכש יש דירת מגורים "קיימת" שהוא השכיר בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
ג. הוא מכר את הדירה "הקיימת" בתוך 18 חודשים מהיום שבו רכש את הדירה החדשה הנרכשת.
במידה שהדירה ה"נרכשת" נקנתה מקבלן, הדירה ה"קיימת" נמכרה בתוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה בדירה "הנרכשת" אך זאת בתנאי שאם היה עיכוב במסירה הוא לא היה נתון לשליטת הרוכש.
ד. כאשר מנוצל פטור חד פעמי ממס שבח במכירת 2 דירות ורכישת דירה חלופית במקומן.
בן זוגו של המוכר שגר עמו וילדיהם שעדיין לא מלאו להם 18 נחשבים כרוכש אחד. כלומר, לצורך הקביעה אם מדובר בקנייה של "דירה יחידה", יילקחו בחשבון כל דירות המגורים שבבעלות המשפחה המצומצמת, זאת על מנת למנוע מצבי של הונאות מס.
מי זכאי לפטור מתשלום מס רכישה?
א. מוסד ציבורי שרכש מקרקעין שמשמשים או שישמשו אותו בעתיד, יהיה חייב במס רכישה בגובה של 1/2 אחוז בלבד, ובמידה שהנכס נרכש ממוסד ציבורי גם כן – יהיה פטור מלא מתשלום.
ב. כל תאגיד שנוסד בחוק כגון: מגן דוד אדום, המוסד לביטוח לאומי, רשות הנמלים ושאר חברות ממשלתיות – יהיה חייב במס בגובה 1/2 אחוז.
ג. רשות הטבע והגנים הלאומיים, ההסתדרות הציונית העולמית, הסוכנות היהודית, קרקן קיימת וקרן היסודות פטורות באופן מלא מתשלום מס רכישה.
ד. רשות מקומית (עירייה, מועצה אזורית) תהיה חייבת במס בשיעור של חצי אחוז במידה שהנכס הנרכש אינו למטרת יצירת הכנסות.
נכים ומשפחות שכולות
מכירה של נכס לאדם שהוא נכה או בן משפחה של חלל צה"ל מדרגה ראשונה והנכס הוא למטרת מגורים בלבד – מס הרכישה יהיה בשיעור של חצי אחוז.
אם הדירה היא דירת מגורים יחידה ושוויה אינו גבוה מ-2.5 מיליון ש"ח, מס הרכישה יהיה בשיעורים של 0% או 0.5%. ניתן לבצע שימוש בהטבה זו רק פעמיים.
אם מי שזכאי קנה במשותף עם בן זוג שלא זכאי להטבה, שיעור המס יהיה חצי אחוז לשניהם.
מתנות לקרובים
במידה שבני זוג המתגוררים ביחד בדירה מעניקים אחד לשני את הדירה במתנה – יינתן פטור מלא.
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לאדם קרוב (הורה, ילד, אח), שיעור המס יהיה 1/3. למשל אב ואם שנתנו לאחד הילדים דירה במתנה, יהיו פטורים במקרה זה ממס שבח אך הילד שקיבל את המתנה ישלם שליש משיעור מס הרכישה.
הפקעת קרקע
אם הופקעה קרקע לאדם ותמורתה ניתנה לו זכות במקרקעין אחרים – לא יהיה צורך בתשלום מס רכישה עבור הזכות החדשה שניתנה לו. אך אם ניתן לו פיצוי כספי שבו השתמש בכדי לקנות נכס מקרקעין אחר, תחול עליו חובה בתשלום המס.
מכירה מנאמן לנהנה
בהליכי חדלות פירעון והוצאה לפועל, הנאמן מוכר נכסים השייכים לחייב על מנת לשלם את התמורה לנושים – מכירה כזו פטורה מנאמן לנהנה מהזכות שניתנה לו, פטורה ממס רכישה.
5% מהשווי שעד 1,292,280 שקל.
6% – על המדרגה שבין 1,292,280 שקל ועד 3,876,835 שקל.
7% – על המדרגה שבין 3,876,835 שקל ועד 5,338,290 שקל.
8% – על המדרגה שבין 5,338,290 שקל ועד 17,794,305 שקל.
10% – מעל 17,794,305 שקל.
מדרגות אלה מתעדכנות מדי שנה בהתאם לעליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
■ 0% על חלק השווי עד 744,505 שקל. פטור לרוכשי דירה ראשונה.
■ 3.5% – המדרגה שבין 744,506 שקל עד , 2,069,205 שקל.
■ 5% – על המדרגה שבין 2,069,206 שקל עד 5,338,290 שקל.
■ 8% – על המדרגה שבין 5,338,291 שקל עד 17,784,305 שקל.
■ 10% – מעל 17,784,306 שקל.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.