הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין נרשמת על מנת להתריע רוכשים פוטנציאליים על כך שקיימת התחייבות של בעל זכות במקרקעין, לבצע עסקה בהם או לחלופין, להזהיר על כך שיש להימנע מביצוע עסקה בהם. זכות הרישום נתונה רק למי שהנו בעל זכות להחזיק במקרקעין ובכלל זה:
בעל זכות בעלות, שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.
פעולת רישום ההערה נעשית בלשכת הטאבו באזור שבו ממוקמים המקרקעין ומוגדרת בחוק המקרקעין כך:
"רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה".
חשוב מאוד שכל מי שמציע נכס למכירה, ירשום את ההערה באופן כזה שתהיה תחומה בזמנים ובתנאים מסוימים, זאת על מנת למנוע מצב בו נרשמת ההערה אך העסקה בפועל לא מתבצעת ולא הוסדר התשלום עבור הנכס.
הערת אזהרה כשמה כן היא, נועדה כאמור להזהיר מתקשרים עתידיים מביצוע עסקת מקרקעין, ולהתריע על כך שבנכס ישנה כבר עסקה קודמת. כמו כן, נועדה למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לבצע עסקה עם קונה מסויים, לבצע עסקה נוספת עם קונה אחר באותו הנכס, ללא הסכמתו של הקונה הראשון או מבלי שניתן צו מבית המשפט המורה על כך.
הגנה מפני עיקול, פשיטת רגל או פירוק
מטרה נוספת שבגינה נרשמת הההערה, היא הענקת הגנה על רוכש המקרקעין מפני עיקול, פשיטת רגל או פירוק. זאת היות והחוק נותן עדיפות להתחייבות שבהערה, על פני זכויות של הנושים בהליכי חדלות פירעון.
כאשר נרשמה הערת אזהרה, לא יהיה בפעולות הבאות כדי לפגוע בזכויות הזכאי לרישום על פי ההערה:
א. עיקול שהוטל על המקרקעין או על הזכות במקרקעין.
ב. מתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל.
ג. מתן צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין.
ד. מינוי כונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין.
דוגמא:
אם נמכרו זכויות בנכס מקרקעין או הועברו במתנה, ונרשמה הערת אזהרה על זכויות אלה – לא יהיה בכוחו של צו עיקול שניתן לאחר ביצוע המכירה כנגד מוכר הזכויות, לגבור על הערת האזהרה, ולרוכש קיימת הזכות לבצע את רישום זכויותיו על שמו.
נבהיר כי אין בכוחה של ההערה לבטל בעלות על נכס, אלא תכליתה להטיל מגבלות בלבד. אין בכוחה להשפיע באופן מהותי על בעליו של נכס והזכויות המוענקות לו מעצם הבעלות, אשר לא יוגבלו בעקבות הרישום.
המצבים היחידים שבהם יהיה אפשר לבצע רישום של עסקה שסותרת את מה שכתוב בהערת האזהרה, הם כאשר מי שזכאי לרישום ההערה הביע הסכמה לרישום של עסקה סותרת, או כאשר בית המשפט הורה על רישום עסקה סותרת.
הצעד הראשון המתבקש ממי שרוכש נכס, הוא לפנות ללשכת רשם המקרקעין ולבצע את הרישום לטובתו. ברוב מוחלט של המקרים הצעד הזה מתבצע על ידי עו"ד שמתמחה בליווי קניית דירה מטעמו אשר מגיע ללשכה מלווה בייפוי כוח. כמובן, לאחר שכבר בוצע עיון מעמיק בנסח הטאבו ולא נתגלו ליקויים מהותיים כגון הערות קודמות, עיקולים או שעבודים למיניהם.
מומלץ מאוד שעורך הדין של הרוכש האמון על ליווי עסקת הרכישה, ידאג להכליל בחוזה המכר סעיף הנוגע לרישום הערת האזהרה, בתמורה לכך שיופקד התשלום הראשוני בידיו בנאמנות, ולאחר ביצוע הרישום, סכום הכסף שהופקד ישוחרר לטובת המוכרים.
מבחינת המוכרים, מומלץ מאוד להגביל את זכותם של הרוכשים לפרק זמן מוגדר לצורך ביצוע הרישום, זאת, כדי למנוע מצב בו ההערה נרשמה, אך הרוכש מצידו מתמהמה ולא משלים את העסקה, מה שמותיר את המוכר עם ידיים כבולות ומונע ממנו לבצע עסקה עם קונה אחר.
על מנת למנוע סיטואציות מסוג זה, נהוג לבקש מהרוכש ייפוי כוח נגדי שנועד בכדי לבצע מחיקה של ההערה במקרה בו הקונה הפר את ההוראות בחוזה המכר.
לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, רשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה, רק לאחר שהתקיימו 3 התנאים שלהלן יחדיו:
א. הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל זכות במקרקעין התחייב לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
ב. ההתחייבות הייתה כתובה.
ג. הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה על ידי מי שהתחייב או מי שזכאי לה על פי ההתחייבות.
לפי תקנות המקרקעין, הרישום יהיה על פי בקשה החתומה על ידי המתחייב או הזכאי לרישום, המאומתת בידי עורך דין או רשם. לבקשה יצורפו המסמכים הבאים:
א. התחייבות בכתב, כמו: הסכם מכר, ייפוי כוח בלתי חוזר, שטר מכר.
ב. אם המתחייב אינו בעל הזכות הרשומה – כתב הסכמה לרישום ההערה, בחתימת בעל הזכות הרשומה, המאומת בידי עורך דין.
ג. מסמכים המוכיחים את זהות כל מי שחתם על ההתחייבות.
ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באופן מקוון בטופס זה
סכום האגרה משתנה ונע בין 86-160 ש"ח, תלוי בסוג ההערה. מומלץ מאוד להגיש את הבקשה באופן מקוון וכך לחסוך בעלויות האגרה ובהמתנה לפקיד הרישום בלשכה.
ניתן לראות בתמונה שלהלן את סכומי האגרה בפעולות הרישום הנפוצות:
אין מניעה לרשום ירושה לאחר הערת אזהרה מאחר שירושה אינה נחשבת "עסקת מקרקעין". לפיכך, לאחר שנרשמה ההערה, אין מניעה מהיורש להעביר את זכויותיו על שמו.
הערת אזהרה תימחק בכל אחד מהמקרים הבאים:
א. על פי צו של בית משפט.
ב. לפי הסכמת הצדדים.
ג. עילת ההערה, בטלה ובלבד שרשם המקרקעין הודיע לצדדים על כוונתו להסיר את ההערה והעניק לכך פרק זמן סביר לפנייה לבית המשפט.
בקשה למחיקת הערה שהיא על פי הסכמת הצדדים, תאומת בידי עורך דין ויצורפו לה מסמכים המוכיחים את זהותם של החותמים על ההתחייבות.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.