חוק המכר דירות נולד מתוך מטרה להגדיל את מידת האחריות של קבלן כלפי רוכש הדירה, ובכך לחזק את מעמדם של רוכשי הדירות. החוק מטיל חיובים שונים על הקבלן ובכלל זה קובע תקופות מסוימות (תקופת בדק) שבמהלכן הוא יהיה אחראי לאי התאמות ולפגמים שנתגלו בדירה.
בעת החתימה על חוזה המכר, הקבלן מחוייב לספק לקונה מפרט על פי פורמט קבוע, וכן הנחיות תחזוקה ושימוש. אם בבמעמד החתימה על החוזה לא היו בידי הקבלן המסמכים הנדרשים שבהן קיימות הוראות תחזוקה ושימוש, יהיה עליו למסור אותן לקונה בעת העמדת הדירה לרשותו. כל תיקון במסמכים המכילים הוראות לתחזוקה ולשימוש מחייב חתימה של הקבלן ושל הקונה יחדיו.
ככל שהקבלן לא העביר לרוכש הדירה מפרט כלשהו, יראו אותו כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה להיות מצוין במפרט, הוא באיכות גבוהה ובמצב תקין לחלוטין. חובת ההוכחה במקרה זה הנה של הקבלן.
המקרה נפוץ בייחוד במבנים שנבנו במסגרת תוכנית תמ"א או על קרקעות שהופקעו. בעלי המקרקעין הקודמים לעתים משיגים על החלטות של הועדה המקומית לתכון ולבניה או על הגוף שביצע הפקעה וההליכים המשפטיים בעניינם עלולים להימשך מספר שנים. בינתיים, המבנים קורמים עור וגידים והקבלן מבצע את המכירה. מטרת ההגנה הזו היא להעניק לקונים הפוטנציאליים את המידע הדרוש על מנת שאלה, יישקלו בכובד ראש את כדאיות העסקה וייקחו לתשומת לבם כי קיים סיכוי כלשהי שתביעות הנוגעות לזכויות בנכס, יתקבלו על ידי בית המשפט.
כל ההגנות המוענקות לקונים הן חשובות, אך הגנה על כספו היא הקריטית ביותר מבין ההגנות שחוק המכר מעניק. על הקבלן להבטיח את כספו של הקונה ששילם לפחות 7% ממחיר הדירה ועל הקבלן ליידע את הקונה בכתב במעמד חתימת החוזה בדבר הזכויות העומדות לו לשם הבטחת כספו.
הכספים של הקונים מובטחים על ידי מתן בטוחות. כפי שאמרנו, הקבלן לא יהיה רשאי לדרוש מהקונה סכום שהוא גבוה מ 7% ממחיר הדירה, אלא אם נתן לקונה אחת מתוך 5 הבטוחות המנויות בחוק, שיפורטו להלן. הוראה זו הנה חובה ולא ניתן להתנות עליה בין הצדדדים, קרי, הקבלן אינו רשאי לשנות זאת בחוזה ובכל מקרה אסור לו לגבות מעבר ל-7% ללא מתן בטוחה.
ערבות בנקאית. ערבות בנקאית היא התחייבות כתובה מאת הבנק לחזיר לרוכש הדירה את כל הכספים ששילם לקבלן חוץ מתשלום המע"מ בכל מקרה בו הקבלן לא ישלים את עבודתו עקב נסיבות כמו חדלות פירעון או פירוק של החברה.
משכנתא. הקבלן יהיה רשאי לשעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה נבנתה הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, וזאת על מנת להבטיח שהכספים ששילם הקונה על החשבון, יוחזרו.
הערת אזהרה. הקבלן רשאי לרשום הערת אזהרה בנסח הטאבו על הדירה.
ביטוח להבטחת הכסף. דומה מאוד לערבות בנקאית וקל מאוד לממש זכות זו.
העברת בעלות. הקבלן רשאי לבצע העברת בעלות על שם הקונה. מדובר בזכות שבדרך כלל קבלנים נמנעים מלהעניק והיא כמעט שאינה מבוצעת.
במקרים הבאים הקבלן יחשב כמי שלא עמד בחובתו כלפי הקונים:
לכל ליקוי שלא יימצא בדירה ישנה תקופה ייחודית שבה הקבלן יהיה אחראי לתקן את הפגם, תקופה זו נקראת תקופת הבדק. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה ונמשכת בין שנה ל-7 שנים.במידה שימצא ליקוי בתקופה הז, הקבלן יחשב כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה.
אם בתוך תקופת האחריות שמתחילה 3 שנים לאחר שהסתיימה תקופת הבדק, התגלתה בדירה אי התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים, יחשב הדבר שהקבלן כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונים.
אם בתוך תקופת בדק של 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הרוכש, התגלתה אי התאמה יסודית כמו: ליקויים הנוגעים ליציבותו ובטיחותו של המבנה באופן שיש בהם סכנה ליושביו, אלא אם הקבלן הוכיח שאי ההתאמה היסודית נגרמה עקב מעשה או מחדל של הקונה.
אם התגלתה אי התאמה יסודית גם אחרי שחלפו 20 שנים והקונה הוכיח שמקור של אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים.
לעניין נטל ההוכחה: במשך תקופת הבדק – הקבלן יהיה אחראי על הליקויים אלא אם יוכיח שאי ההתאמה נבעה ממעשה או ממחדל של רוכש הדירה. לאחר שהסתיימה תקופת הבדק- נטל ההוכחה יעבור לידיו של הקונה.
רוכש הדירה יכול להסתמך על ליקוי שניתן היה לגלות אותו בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליו למוכר/קבלן בתוך שנה אחת ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש.
אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה רגילה – אם הודיע למוכר בתוך פרק זמן סביר לאחר שגילה אותה.
הזכות לתקן ליקויים
אם נמצא ליקוי או פגם שניתן לתיקון – על הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקן את הפגם בתוך פרק זמן סביר. אם הפגם חזר לאחר שהמוכר תיקן אותו פעם אחת או יותר במשך שנתיים ממועד ההודעה בדבר הפגם או שהפגם זקוק לתיקון באופן דחוף והמוכר/הקבלן לא דאג לתקנו בתוך פרק זמן סביר – הקונה יהיה רשאי לתקן בכוחות עצמו והמוכר ישלם עבור ההוצאות הללו.
יש לשים לב שהמונח "זמן סביר", נתון לפרשנות רחבה, למעשה, המחוקק נתן את הסמכות לבית המשפט לקבוע מהו פרק זמן שייחשב לסביר.
איחור במסירה משמעו מסירת הדירה לאחר שחלפו 60 יום מהמועד שסוכם עליו בחוזה המכר. במקרה של איחור כזה הקונה זכאי לפיצויים מבלי שנדרש ממנו להוכיח נזק כלשהו, עבור כל חודש או חלק מהחודש, החל מהמועד שבו הקונה היה אמור להיכנס לדירה לפי החוזה ועד ליום המסירה בפועל.
הפיצויים יחושבו לפי סכום השווה לדמי השכירות של דירה בגודל דומה באזור ממוקמת הדירה כשיש להכפילו ב-1.5 במהלך 8 החודשים הראשונים, ולהכפילו ב-1.25 החל מהחודש התשיעי ועד לכניסה לדירה. לחלופין ניתן לקבל את סכום הפיצויים שהוסכם עליו בחוזה בין הצדדים, אך בכל מקרה הסכום שיהיה על הקבלן לשלם יהיה הגבוה מבין השניים.
חשוב לציין כי הקונה והמוכר רשאים להסכים ביניהם בחוזה הרכישה כי פיצוי בגין איחור במסירה לא יינתן במקרה שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן.
על מנת למנוע מצבים בהם נרכשת דירה אך הזכויות אינן נרשמות על שם הרוכשים במשך תקופה ארוכה בטאבו, המחוקק דאג לכך שהמוכר יהיה חייב לדאוג לבצע רישום של הבית המשותף בתוך שנה אחת ממועד מסירת הדירה לקונה, וכן לדאוג לרישום זכויות הרוכשים בדירה בתוך 6 חודשים ממועד הרישום של הבית המשותף או ממועד מסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר.
על ההוראות הללו לא ניתן להתנות בחוזה המכר, אלא אם כן ההוראות השונות באות להיטיב עם הקונה. אם הקונה ויתר בכתב על זכויותיו בכל עניין הנוגע לאי התאמה – תנאי זה בטל.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.