ליקויי בניית שלד, קונסטרוקציה ובכלל –מתי לתבוע ועל אלו סכומים מדובר?

חדשות לבקרים אנו שומעים על הפער שבין מחירי הנדל”ן הגבוהים במיוחד אל מול האיכות הלא גבוהה במיוחד, בלשון המעטה של אותו הנדל”ן הנרכש. מתברר שאלו לא רק שמועות. חוקרים מהטכניון הרימו דגל אדום כבר ב-2014 כשהגיעו למסקנה שליקויי בנייה קיימים ב-100% מהדירות החדשות שנבנות בישראל. זאת ועוד, המציאות בבתי המשפט מלמדת שבמהלך שנת 2020 91% מכלל התביעות שהוגשו בגין ליקויי בנייה, התקבלו!

מדובר בתביעות שסכום הפיצויים בהן יכול לנוע בין אלפי שקלים למיליונים, ולכן, מפליא שרק אחוז זניח מבעלי הנכסים, מבצע בדק בית מקיף, ומה שמפליא עוד יותר, שמעט מאוד מהם מגישים תביעה בגין ליקוי בנייה.

מה שמעיד על חוסר מודעות ועל אי הבנה של התחום במידה הראויה. על מנת שכספכם אשר הושקע בנכס יזכה לכבוד הראוי לו, ותוכלו ליהנות מדירה איכותית ונטולת ליקויי בנייה –  אנו פורשים בפניכם את המדריך המפורט שיסביר על מה ניתן לתבוע וכיצד.

סוגים של ליקויים שניתן לתבוע בגינם

ליקויי בנייה הנם תופעה שכיחה מאוד במבנים הנבנים ברחבי הארץ, כאשר לכל ליקוי, ישנן השלכות משלו על מידת הנזק אשר מסב למבנה ולדרים בו. במקרה הטוב – ליקויי בנייה פוגעים בערך הנכס, בנראות שלו ובאיכות חייהם של דייריו, ובמקרים הקשים – הליקויים עלולים לסכן את שלומם של דיירי המבנה ואת יציבותו.

הדין בישראל מעניק הגנה על זכויותיהם של רוכשי הנכסים מפני הסכנות והנזקים הגלומים בליקויי בנייה, וניתן לתבוע בגינם את המוכר בבית משפט. איתור ליקויי הבנייה נעשה על ידי מומחים, והוא ספציפי לכל סוג של נכס.

להלן רשימה חלקית של ליקויים נפוצים שעשויים להתגלות בנכסים שעוברים בדק בית:  

• סדקים בקירות ובמפתחים: סדקים שמופיעים על גבי הקירות, באזורי עמודי התמך או סמוך לחלונות ולדלתות יכולים להעיד על ליקויי בנייה מהותיים, אותם יוכל להעריך מהנדס בניין המתמחה בתחום.

•  נזקי רטיבות: נזקי רטיבות עשויים להעיד על ליקויים חמורים באיטום המבנה. לכן, לא די בתיקונים קוסמטיים על ידי טיח, צבע או דבקים על גבי הקירות הפנימיים של הבית, אלא יש לאתר את מקור הבעיה ולתקנה מהשורש.  

• ליקויים ברצפה: הנחה לא מפולסת או בלתי תקינה של מרצפות ואריחים לקויים, הם שתי דוגמאות לליקויים שכיחים ברצפת הבית, אותם ניתן לאתר ויש לתקן באופן יסודי.

• ליקויים בחיפויי פנים: חומרי איטום שנעשה בהם שימוש באופן לא אחיד או שימוש בחומר באיכות ירודה, עלולים לגרום לחדירת מים הגורמת לרטיבות ולנזקים בטווח הארוך.

• קורוזיה: חלקים שונים בדירה עשויים לפתח קורוזיה (החלדה) בעקבות ליקויי בניה, שעלולה לגרום לנזקים קשים בבאופן שמסכן את יציבות המבנה כולו.

• ליקויים בעבודות אלומיניום: פגמים בתריסים, ברשתות החלונות, כמו גם בעיות איטום שונות וליקויים נוספים באלמנטים הכלולים בעבודות האלומיניום במבנה, מצריכים תיקון.

• מדרגות בלתי תקניות: גובה המדרגות והמעקות, וכן של חלקים נוספים במדרגות, מוגדרים בתקנים מחמירים לשם בטיחות מרבית, ובכל מקרה בו המידות אינן תואמות את התקן – חשוב לתקן את הפגמים.

• גגות: בעיות איטום, חוסר הגנה מפני אש והיעדר פתחי אוורור, הם דוגמאות לליקויים שעלולים להתגלות בגג, אשר חשוב לתקנם לטובת הבטיחות ואיכות חייהם של הדיירים.

• ליקויים בממ”ד: ההקפדה על תקינותו של ממ”ד על פי הנחיות פיקוד העורף המחייבות בנכס היא חיונית וחשובה מבחינה בטיחותית, ואין להזניח ליקויים מסוג זה.

• ליקויי חשמל: ליקויים שונים במערכת החשמל בנכס עלולים לפגוע בשלום הדיירים ומהווים סכנת התחשמלות ויש לטפל בהם במקצועיות וביסודיות הראויה.

• ליקויים בעבודות הנגרות: דלתות פנים וכניסה, ארונות מטבח וחדרי רחצה הם חלק מהאלמנטים בדירות שעשויים במקרים רבים מעץ. כל ליקוי בעבודות הנגרות מחייב תיקון, שכן עץ הנו חומר גלם רגיש שעלול להיפגם עם השנים גם בעקבות ליקויים מזעריים.  

• ליקויים בכלים סניטריים: הכלים הסניטריים הם חלק בלתי נפרד מהנכס, וכל ליקוי בהם, כגון כתמים, סדקים או הרכבה לקויה – מצריך תיקון.

• ליקויים בטיח ובצבע: בדירה חדשה הטיח והצבע חייבים להיות מיושמים באופן מקצועי, חלק ואחיד, ובכל מקרה של סדקים, התקלפות, בליטות וליקויים אחרים – יש לתקן ביסודיות.

• ליקויים באזור החצר והשטח שמחוץ למבנה: ריצוף לקוי של שבילי כניסה לבית, סדקים בחומות החצר ופגמים בחניה מהווים גם הם חלק בלתי נפרד מהנכס, וחובה לתקנם.

ליקויי ניקוז ואינסטלציה: בין אם מדובר בליקוי במקלחון, באמבט, במרזב או בניקוז מי הגשמים במרפסת – ליקויים אלה נחשבים לקשים שיש לטפל בהם בהקדם באופן מקצועי ויסודי.  

ליקויים נסתרים

גם אם אינכם רואים ליקויים בולטים בדירה, זה לא אומר שהם אינם קיימים. לעתים קרובות ישנם ליקויים סמויים מן העין, כמו צמצום המידות שתוכננו בתכנית הבנייה המקורית, ליקויי צבע וטיח וביצוע של חלקים במבנה באופן שאינו עונה על התקנות המחייבות, אותם רק אנשי מקצוע יכולים לאתר.

ליקויים אלה עלולים לגרום בעתיד לבעיות רבות שלשם תיקונם נדרשת הוצאה כספית גדולה.
במקרים רבים, הפגמים הנסתרים הם אלה שעלולים להוביל לירידה בערך הנכס. כך, כאשר שטח הדירה, לרבות שטח החדרים והמסדרונות, או גובה התקרה, קטנים ממה שמופיע בתכניות הבנייה, שמאי מוסמך יוכל לחשב את ירידת הערך הנגרמת לנכס כתוצאה מהצמצום בשטחו.

דוגמא נוספת לליקויי בנייה נסתרים היא בתחום האקוסטיקה, כאשר מהנדס מומחה בתחום יכול לבדוק אם הפרעות הרעש המועבר מדירות שכנות הוא בגדר הסביר או חורג ממתחם הסבירות ולכן ייחשב כליקוי בנייה.

לפיכך, מן הראוי שכפי שבכל עסקת רכישה של רכב הכרוכה בהוצאה כספית נמוכה בהרבה מעסקת קרקעין, הקונים נוהגים לגשת למכון בדיקה טרם הקנייה, על אחת כמה וכמה יש לבדוק את הדירה טרם הרכישה.

כיצד לבחור את העיתוי המתאים לביצוע בדק הבית?

בדק בית ניתן ומומלץ לבצע בכל שלב, אך מומלץ ביותר לבצעו מוקדם ככל הניתן.
בשלבי הבנייה המוקדמים, תיקון הליקויים יהיה פשוט יותר וזול יותר לביצוע. ככל שליקויים נותרים על כנם ללא נקיפת אצבע, כך עלול להיווצר מצב של החמרה במידת הנזק אשר הופכת אותו למורכב יותר לתיקון וכן, יקר יותר.
ביצוע תיקוני ליקויי בנייה בשלבי הבנייה עצמה, ימנע מכם את הצורך להתמודד עם ביצועם בשלב שבו אתם כבר מתגוררים בדירה, עם כל המשתמע מכך.
אף אחד לא אוהב שהדירה החדשה שלו הופכת שוב ל”אתר בנייה”, תוך פגיעה בנוחות ובפרטיות, אחרי העברת הציוד והרכוש האישי שלו לתוכה.

כיסוי הוצאות בדק הבית במסגרת תביעה בגין ליקויי בנייה

חשוב לציין שאם כבר כלו כל הקיצים, פניתם לקבלן לגבי ליקויים שנתגלו בדירה ולא קיבלתם מענה – אין מנוס מהגשת תביעה לבית המשפט, אשר מלבד הפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לכם, תכלול גם סעיפים בדבר ההוצאות הכרוכות בתיקון הליקויים.
נהוג לתבוע את הקבלן לא רק בגין הליקויים עצמם, אלא גם על ההוצאות עבור המומחים שביצעו את בדק הבית ומומחים אחרים שנטלו חלק במלאכת התיקון.

ההוצאות הנוספות עשויות לכלול אובדן ימי עבודה שנגרם לכם, תשלומים על דיור חלופי במידה שהתיקונים מאלצים את פינוי הדירה ועלויות אחסנת הרכוש שלכם.

תקופת הבדק 

על פי חוק המכר הדירות, תקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הנכס לרשות הקונה, כאשר לכל אחד מסוגי ליקויי בניה המפורטים בחוק, מוגדרת תקופת בדק משלו.
מבחינה משפטית, משמעותה של תקופת הבדק היא שליקויי הבנייה המתגלים במהלכה ייחשבו כנובעים מעבודת קבלן לקויה, כל עוד לא יוכח אחרת.

במילים אחרות: גם אם הקבלן טוען שהליקויים אינם נובעים מעבודתו אלא מנזקים שנגרמו על ידי דיירי הבית, כל עוד הם התגלו במסגרת תקופת הבדק – חובת ההוכחה חלה עליו.

להלן סוגיהם של ליקויי הבנייה המוזכרים בחוק המכר ותקופות הבדק הרלוונטיות לכל אחד מהם:

• ליקויים בעבודות מסגר, נגרות ואלומיניום: שנתיים.

• ליקויים בריצוף ובחיפויי פנים: שנתיים.

• ליקויים בדוודים ובמכונות: שלוש שנים.

• ליקויים בפיתוח החצר, החניה, מדרכים ושבילים בכניסה למבנה: שלוש שנים.

• ליקויים בבידוד התרמי: שלוש שנים.

• ליקויי אינסטלציה וצנרת: ארבע שנים.

• ליקויי איטום בקירות, תקרות, מרתפים וגגות המבנה: ארבע שנים.

• סדקים במבנה: חמש שנים.

• ליקויים בחיפויי החוץ: שבע שנים.

• אי התאמה שאינו יסודית: שנה.

תקופת האחריות

תקופת האחריות על נכס לפי החוק היא שלוש שנים שמתחילות מרגע בו נסתיימה תקופת הבדק הרלוונטית לגבי ליקוי הבניה האמור.
אם, לדוגמא, קיימים ליקויים בריצוף, שתקופת הבדק אשר הוגדרה עבורם בחוק עומדת על שנתיים, הרי שלצורך חישוב תקופת האחריות יש להוסיף לכך שלוש שנים נוספות.

כלומר, תקופת האחריות על ליקויים בריצוף עומדת על חמש שנים בסך הכל.

לפיכך, קיימת חשיבות בהודעה לקבלן על כל ליקוי עם התגלותו, כדי להעלות את הסיכוי שהוא ייענה לבקשה לתיקון גם ללא תביעה.
חשוב לציין, בהקשר זה, שאם יהיה צורך בהגשת תביעה בגין ליקויי בנייה שהתגלו, המועד הקובע הוא זה שבו הודעתם לקבלן על הליקוי, באופן מוכח ומתועד.
במידה שההודעה לקבלן נמסרה במועד שכלול בתקופת האחריות, ככל שהוא לא נענה לבקשת התיקון, ניתן יהיה להגיש את התביעה עד שבע שנים מהיום בו נכנסתם לדירה.

מבחינה משפטית, בשונה מתקופת הבדק, במהלך תקופת האחריות נטל ההוכחה בכל הנוגע למי שנושא באחריות לליקויים שמתגלים, חל על הקונה.

אי התאמה יסודית וליקויים נוספים

המונח ‘אי התאמה יסודית’ מתייחס לליקויי בנייה שמערערים את יציבותו ובטיחותו של המבנה, ולמעשה מסכנים את הדיירים המתגוררים בו. החוק מחריג ליקויי בנייה המסווגים כאי התאמה יסודית מיתר הליקויים, כאשר תקופת הבדק החלה עליהם נמשכת עד עשרים שנה מיום מסירת המפתחות לדירה.
כלומר, האחריות על ליקויי בנייה הנדסיים שכתוצאה מהם המבנה אינו יציב ומסכן את דייריו, חלה על הקבלן, וכך גם חובת ההוכחה בכל מקרה בו נטען אחרת.

ראוי גם לציין שבין ליקויי הבנייה עליהם ניתן לתבוע את הקבלן, כלולים גם ליקויים שלא ניתן לתקנם, וכן פיצויים בגין ירידת ערך הדירה, איחור במסירת המפתח ועוגמת נפש על רקע הפרת הסכם.

חוק ההתיישנות

על פי חוק ההתיישנות, תביעה מתיישנת בתום שבע שנים, אולם על פי סעיף 8 של חוק זה, ישנן נסיבות שמשפיעות על דחיית תקופה זו.

כך למשל אם התובע לא היה מודע לליקויי הבנייה או לנזקים בגינם הוא מגיש את התביעה, מסיבות שאינן תלויות בו ושלא יכול היה למנוע אותן בזהירות המתבקשת – תימנה תקופת ההתיישנות מהמועד בו נודע לו לראשונה על הליקויים.  
בנוסף, פקודת הנזיקין קובעת שבמקרים בהם הנזק שבגינו מוגשת התביעה לא התגלה במועד בו נגרם, היום בו נתגלה, יהיה זה שממנו מתחילים למנות את תקופת ההתיישנות.
זאת אומרת, שקיימת אפשרות לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בנייה לפי פקודת הנזיקין גם מעבר למועדים הנקובים בחוק המכר, וגם אם ההודעה בדבר גילוי של הליקויים לא נשלחה במסגרת הזמנים הקבועים בו.
תביעה לפי חוק הנזיקין אף פוטרת בחלק מהמקרים את התובע מנטל ההוכחה בדבר אחריותו של הקבלן על הליקויים שנתגלו.

מועד התיישנותם של ליקויי בנייה שמתגלים על ידי מומחים

לפי אחת מפסיקות בית המשפט (ת”א 1201/01 יופה סופיה יופה (נוסוב) ז’נטה ואח’ נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ ואח’), גם סדקים שקיימים מזה שנים רבות במבנה לא מקצרים את תקופת ההתיישנות.

זאת מפני שדייר או בעל דירה שאינו בעל מקצוע לא יבין מהתבוננות בסדקים את מלוא משמעות הנזקים הקונסטרוקטיביים הנובעים מהם.

לפיכך, המועד שלפיו נמנית תקופת ההתיישנות במקרה כזה, ייחשב מהיום בו חל אירוע שממחיש ומאשש שלא מדובר בסדקים בלבד, אלא בליקוי בנייה שמסכן את יציבות המבנה והשוהים בו. זאת, גם אם דיירי הבית הבחינו בסדקים עוד לפני התרחשות של מקרה כזה.

ראוי גם לציין שבמקרים בהם ליקויי בנייה נסתרים מתגלים על ידי מומחים שמבצעים בדק בית, המועד ממנו תימנה תקופת ההתיישנות יהיה היום בו חשף המומחה את הנזק או הליקוי.
כך, אם ישנה אי התאמה בין מידותיו של מסדרון בדירה לבין המידות המופיעות בתוכניות הבניה המקוריות, גם אם בעלי הנכס ראו, מן הסתם, את המסדרון, הרי שהיותם הדיוטים, לא יכלו לדעת שמדובר בליקוי בניה, אלא רק אחרי שהעניין התגלה במהלך בדיקת מומחה, ולכן, מועד הבדיקה ייחשב כיום שממנו מתחילה תקופת ההתיישנות.

זכות התיקון

זכות התיקון מוגדרת בסעיף 4ב’ לחוק המכר, באופן הבא:

“התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר”.

כלומר, הקונה מחויב לתת למוכר זכות לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה, ולא רק לתבוע עבורם פיצוי כספי, ומנגד, המוכר מחויב לתקן את הפגמים שנתגלו בתוך פרק זמן סביר. עם זאת, במקרים בהם המוכר ממש את חובתו לבצע את התיקונים הנדרשים אך לא הגיע לתוצאות המיוחלות, או במקרים בהם הוא לא מודה בקיומם של ליקויים או מסרב לתקנם – מומרת חובת התיקון בחובת תשלום פיצויים.

במילים אחרות, במקרים של סחבת, הכחשת הליקויים מצדו של המוכר, זלזול בתלונות הקונים על הפגמים וכדומה – ייטה בית המשפט להעניק בהכרעתו פיצוי כספי לתובעים.

לסיכום, אם אתם עומדים לפני רכישה של נכס או שכבר ביצעתם רכישה– חשוב לבצע בדק בית על ידי מומחים בתחום, על מנת לוודא שלא קיימים ליקויי בנייה שסביר שאינכם מודעים לקיומם. היה ונתגלו ליקויי בניה כאלה – תהיו זכאים לקבל מהמוכר תיקון יסודי ומקצועי בתוך פרק זמן סביר, וייתכן מאוד אף שתימצאו זכאים לפיצויים כספיים בסכומים גבוהים ביותר.