פירוק שיתוף במקרקעין הוא מהלך המאפשר לכל מי שהוא בעל חזקה במשותף על נכס מקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל זמן נתון, כך שיוכל לבצע מכירה של החלק שלו באותם מקרקעין.
הפירוק נפוץ במיוחד כלפי בני זוג שעתידים להיכנס להליך גירושין שבבעלותם דירה במשותף וברצונם למכור אותה ולהתחלק בסכום המכירה.
המצב האידיאלי הוא כאשר הליך פירוק שיתוף במקרקעין מבוצע בהסכמה הדדית, אלא שלעתים אחד הצדדים מביע התנגדות להליך הפירוק מסיבות שונות כגון:
סכסוך בהליך גירושין.
מחלוקת בין יורשים על עיזבון.
סכסוך בין משקיעים.
▪️ אם הנכס רשום בטאבו:
על הצד המתנגד להגיש תביעה, כאשר הסמכות העניינית לדון בה נתונה לבית משפט השלום שליד מקום הנכס. במידה שהשותפים הם קרובי משפחה (בני זוג, הורים, ילדים, אחים) התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה.
▪️ אם הנכס אינו רשום בטאבו
במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין לא רשומים כגון נכסים הרשומים ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או חברה קבלנית, תוגש תביעה לבית משפט השלום רק במידה שמחיר הנכס הוא עד 2.5 מיליון שקלים, במידה ששוויו גבוה יותר, תוגש התביעה לבית המשפט המחוזי.
לשותפים עומדת הזכות לציין בהסכם השותפות ביניהם (ככל שישנו כזה) תנאי כי לא יהיה ניתן לפרק ללא הסכמה הדדית אך הדבר יוצר קשיים עתידיים כאשר בכוונתו של צד אחד להסכם השיתוף להביא להתנתקות.
למצב הזה, סעיף 37 לחוק המקרקעין מעניק פיתרון וקובע כי בית המשפט יהיה רשאי להתערב ולבטל את התנאי הזה רק לאחר 3 שנים מיום חתימת ההסכם בין הצדדים.
בסיטואציות כאלה רצוי לקבל סיוע מעורך דין מומחה למקרקעין היות והוא בקיא בתקדימי בתי המשפט והחקיקה המעודכנת ויוכל לבחון את הדברים לעומקם ויעניק את חוות הדעת אשר נכונה לצד שבכוונתו לפרוש.
נבהיר, כי במידה שהשותפים הסכימו ביניהם על הדרך שבה יפורק השיתוף, על בית המשפט יהיה לבצע את הפירוק לפי המתווה שהצדדים הסכימו לגביו ואין הוא רשאי להורות על פירוק בדרך אחרת.
חלוקה בעין משמעה פירוק של הנכס למספר חלקים, וכל שותף יקבל בעלות עצמאית ונפרדת על חלק מסויים מהקרקע לפי חלקו היחסי בבעלות. זוהי הדרך השכיחה ביותר לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין.
▪️ חלוקה בעין של הנכס המשותף תבוצע עם המצאת המסמכים הבאים:
– אישור המפקח על המקרקעין לפיו מתיישבת החלוקה עם הוראות חוק התכנון והבניה
– תשריט החלקה כשהוא מאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה
אם לא ניתן לבצע חלוקה בעין שמשקפת באופן מדויק את חלקם של השותפים בנכס, רשאי בית המשפט להורות על העברת תשלומי איזון בין השותפים, כלומר ישולמו מעין פיצויים לכל אלו אשר הנכס שלהם לא חולק באופן שיוויוני.
▪️ דוגמא לפירוק על ידי חלוקה בעין:
אברהם ויצחק הם שותפים בחלקים שווים במגרש, יום אחד החליטו על פירוק השיתוף ביניהם. אך המגרש ניתן לחלוקה רק באופן בו קו הגבול ייצור שטח אחד שעולה 80,000 ש"ח ושטח שני ששוויו 40,000 ש"ח. ניתן להורות על חלוקה שכזו, אך השותף שיקבל את הקרקע ששוויה 80,000 ש"ח ישלם לשותף השני 20,000 ש"ח
על מנת לפרק נכס על ידי הפיכה שלו לבית משותף, על שני התנאים שלהלן להתקיים:
1. הבית הוא עיקר המקרקעין המשותפים
2. הבית ראוי להירשם כבית משותף
בית הראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים הנו בית העונה על אחת משלוש הדרישות הבאות (סעיף 142 לחוק המקרקעין):
– בית שיש בו 2 דירות או יותר וניתן לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת.
– שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת.
– שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים.
לפי סעיף 40 א' לחוק המקרקעין, בית המשפט יפנה לפירוק בדרך של מכירה ויעדיפה על פני חלוקה בעין רק בהתקיים אחד מהתנאים הבאים :
החלוקה בעין בלתי אפשרית.
החלוקה תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים או יותר
מכירת המקרקעין תהיה בדרך בה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, כלומר במכירה פומבית
יש לכם שאלה הקשורה לפירוק השיתוף? שתפו אותו! בתגובות שלהלן ניתן לשאול עורך דין מקרקעין ולקבל מענה לכל סוגיה שהתעוררה.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.