עסקת קומבינציה במקרקעין היא עסקה המבוססת על התקשרות חוזית בין בעל קרקע לקבלן, שבה הקבלן יקבל בעלות בקרקע או בחלק ממנה, בתמורה לכך שחלק מהיחידות שהוא יקים עליה יועברו לידי בעל הקרקע.
עסקאות מסוג זה הן שכיחות מאחר שהיזם אינו צריך לסכן את הונו ברכישת קרקע ובעלי היחידות נהנים מתמורה גבוהה יותר בהשוואה לתמורה שהיתה מתקבלת בעסקת מכר רגילה.
חברת גב-ים תקים פארק היי-טק בהשקעה של 1.4 מיליארד שקל בפרויקט, שייבנה בשטחי קמפוס האוניברסיטה העברית בירושלים, כחלק מעסקת קומבינציה שמעניקה לאוניברסיטה 1/3 מהזכויות בפרוייקט.
מגדל רכשה את מתחם אלביט בנתניה ב-223 מיליון שקל כעסקת קומבינציה.
בעסקת קומבינציה ישנם שני סוגים של התקשרויות חוזיות:
א. התקשרות בין בעלי הקרקע לקבלן
ב. התקשרות בין הקבלן לרוכשי היחידות
למרות שלא קיימת התחייבות חוזית ישירה בין בעלי הקרקע לבין רוכשי היחידות/דירות, נהוג כי בעל הקרקע מתחייב כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות על מנת להבטיח את זכויותיהם וכדי למנוע רישום עסקה סותרת.
התחייבות זו יוצרת למעשה קשר משפטי ישיר בין בעלי הקרקע לבין רוכשי היחידות
אף אם מסיבה כלשהי בוטל החוזה בין בעל הקרקע לבין הקבלן, בעל הקרקע לא יוכל להסיר הערת אזהרה שנרשמה על המקרקעין לטובת הרוכשים. יחד עם זאת, יהיה ניתן להסיר את ההערה במקרה שבו בחוזה בין הצדדים נכלל סעיף כי הערת אזהרה תהא תקפה כל עוד מתקיים החוזה בין בעל הקרקע לבין הקבלן ועם פקיעתו היא תוסר.
ישנם שני סוגים נפוצים של עסקאות קומבינציה:
עסקת קומבינציה לפי אחוזים
בעסקת קומבינציה המבוססת על אחוזים, בעל הקרקע והיזם מגיעים להסכמה על כך שיינתנו ליזם אחוזים מסך היחידות שייבנו או מכלל השטח שייבנה.
עסקת קומבינציה לפי מחיר תמורה
בעסקה מסוג זה, מגיעים היזם ובעל הקרקע להסכמה על סכום כסף שיקבל בעל הקרקע.
בעסקאות קומבינציה רבות בעלי הדירות זוכים לתמורה הולמת למדי שלרוב, גדולה יותר מהתמורה המתקבלת לו דירתם היתה מוצעת למכירה בדרך רגילה. כמו כן, מבחינת תשלומי המס, המסים שעל היזמים ובעלי הדירות לשלם, נמוכים יותר בהשוואה למסים המוטלים בעסקת נדל"ן רגילה.
כמו כל עסקת נדל"ן אחרת, עסקה זו טומנת בחובה סכנות הנובעות משגיאות של היזם או של בעלי הקרקע. ליווי עסקת קומבינציה בידי עורך דין מקרקעין מנוסה יכול להוביל לביצוע עסקה בדרך בטוחה ומועילה.
כניסה לשותפות עם יזם, אותו בעל הקרקע לא מכיר וללא ביצע בדיקה מעמיקה אודות מצבו הפיננסי:
פעמים רבות, דיירים במבנים עם פוטנציאל לביצוע עסקת קומבינציה, מתלהבים יתר על המידה מהצעות נדיבות ופזרניות של יזמים אשר אין ביכולתם לממן את הוצאות הפרוייקט מתחילתו ועד תומו, או מתקשרים עם יזמים אשר עובדים עם ספקים לא מקצועיים אשר עובדים עם חומרי גלם באיכות ירודה ומעסיקים כוח אדם לא מיומן.
הערכה לא נכונה של שווי הקרקע שיכולה לגרום להפסדים לקבלן:
שגיאות בהערכת שווי הקרקע והנכסים שעתידים להימכר יכולה לגרום לנזק כלכלי גדול לקבלן. לעתים קבלנים מעריכים כי הפרוייקט יניב להם רווחים גבוהים, אך בפועל, ערך הנכסים נמוך מההשערהשל הקבלן או היזם, מה שעלול לגרום לקבלן להפסדים.
לכן מומלץ טרם חתימה על חוזה התקשרות כלשהו, להיוועץ עם שמאי מקרקעין, על אף העלות הכרוכה בכך.
חישוב לפי מספר יחידות טרם ניתן היתר:
פעמים רבות היזם/הקבלן מגיע להסכמה עם בעלי הדירות על כמות מסויימת של דירות שיימסרו לו טרם ניתן כל היתר לכך מהועדה המקומית לתכנון ובניה. לכן, מן הראוי להכליל בחוזה ההתקשרות סעיף הנותן מענה לכל תרחיש הנוגע לכמות יחידות הנכס שתאושר בסופו של דבר.
אי קביעת מועד לקבלת התמורה
לעתים החוזה בין הקבלן לבעלי הדירות אינו מכיל התייחסות למועד קבלת התמורה מאת היזם ואז בעלי הדירות נאלצים להיות עם גבם אל הקיר ללא ידיעה ממשית על מועד התמורה לה ייחלו עם חתימת חוזה הקומבינציה. חוזה שערוך היטב אמור לתת מענה לכל תרחיש של עיכוב וככל שיהיה עיכוב מנסיבות כלשהן כגון: בעיה עם ספקי משנה, בעית תזרים אשראי וכו', יינתן פיצוי הולם לבעלי הדירות.
אם המקרקעין נמצאים בבעלות מלאה של הדיירים כמלאי עסקי (פירותי) – לא יוטל מס שבח והקבלן או היזם יהיה חב בתשלום מס רכישה לפי שווי שירותי הבנייה
הסכם הקומבינציה אמור להכיל סעיף שיימנע מחלוקת בנוגע לצד שעליו תוטל החבות בתשלום המע"מ. לא קיימת חקיקה בעניין לגבי איזה צד משלם והדבר נתון למשא ומתן בין בעלי הנכס לבין הקבלן.
מועד החיוב במע"מ בעסקת הקומבינציה הוא ביום מסירת החזקה בנכס ליזם, או במועד שבו ישולם לבעלי הנכס סכום כלשהו על חשבון התמורה הסופית, לפי המוקדם מביניהם.
שיעור מס ערך מוסף הוא כאמור אחוז מתוך סכום מסוים, אז כיצד ניתן לקבוע את שיעור המע"מ שישולם כאשר התמורה היא אינה בכסף אלא בזכות בנייה?
בחוק מס ערך מוסף ישנם שני סעיפים שפותרים את השאלה הזאת:
סעיף 7 לחוק מס ערך מוסף קובע כי מחיר עיסקה הוא התמורה שהוסכם עליה.
סעיף 10 לחוק אשר דן, בתמורה שאיננה בכסף. וכך אומר סעיף החוק:
" עסקה שמחירה מושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים, או שלא נקבע לה מחיר, או שתמורתה כולה או מקצתה איננה בכסף, יהא מחירה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים; לא ניתן לקבוע את המחיר בדרך זו, יהא מחירה עלות הנכס או השירות בתוספת הריווח המקובל באותו ענף "
בפסק הדין ניכן שניתן בבית המשפט העליון ומהווה הלכה מחייבת וידועה, כבוד השופט שמגר פירש את סעיפי החוק הנ"ל והציע דרכים לגילומם בעסקאות קומבינציה:
בית המשפט קבע כי יש לקבוע את שיעור המע"מ לפי אחוז מהסכום שהיה משולם לו לא היו בונים עליו דירות.
למשל:
מגרש בשווי 1,000,000 ש"ח נמכר על ידי בעליו ליזם, שיעור המע"מ הוא נניח 17%, אזי יש לשלם 170 אלף ש"ח
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.