מחוברים למקרקעין הם חלק מהסוגיה המשפטית של "בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת" המתייחס למצב בו אדם בנה או נטע בקרקע של אחר, מבלי שסיכם על כך עם הבעלים ומבלי שהיה זכאי לכך.
דוגמא למצב של נטיעה ושל בנייה במקרקעי הזולת, כוללת אדם שביצע פלישה לקרקע של אחר ובנה עליה בית. דוגמא אחרת, היא של אדם שחשב בתום לב שהקרקע שלו, נטע עליה פרדס, ומאוחר יותר הסתבר שהקרקע שייכת לאחר.
מכיוון שהבעלות במקרקעין כוללת גם את הבנוי, הנטוע והמחובר אליה, ומכיוון שאין לבצע עסקה בחלק מסוים מהמקרקעין – לא ניתן להגיע לפיתרון לפיו בעל הקרקע יישאר עם הקרקע ומי שהקים את מה שמחובר אל הקרקע, יוותר עם מה שהקים.
הפיתרון שמציע החוק, בהמשך לכך, הוא להעניק לאחד הצדדים את מלוא השליטה בגורל הקרקע והמחוברים למקרקעין אליה.
במרבית המקרים, ההחלטה מה יש לעשות עם מה שחובר אליה נתונה לבעל הקרקע: באפשרותו לבחור לדרוש מהמקים שיסלק את המחוברים ויחזיר את המקרקעין
סילוק המחוברים למקרקעין
אם בעל הקרקע בחר לסלק את המחוברים, המקים צריך לסלקם על חשבונו, באופן שהמצב ישוב להיות כפי שהיה לפני הקמתם. אם המקים לא סילק את המחוברים בתוך זמן סביר לאחר שנדרש לסלקם, בעל הקרקע רשאי לסלק את המחוברים ולתבוע מהמקים את עלות הסילוק.
הבעלות במחוברים שסולקו, כלומר בחומרי הגלם לאחר שפורקו, הנה של המקים. אם בעל הקרקע סילק בעצמו את המחוברים, הוא יכול להשתמש בהם על מנת לפרוע את החוב שהמקים חב לו בעד עלויות הסילוק
הותרת המחוברים למקרקעין על כנם
אם בעל הקרקע בחר להשאיר את המחוברים למקרקעין, הוא חייב לשלם למי שהקים אותם פיצוי מכוח העקרון של עשיית עושר ולא במשפט. גובה הפיצוי יהיה בסך ההוצאות שהמקים הוציא עבור הקמת המחובר או בסך שווי המחובר בעת מתן הפיצוי, על פי הנמוך מבין השניים [סעיף 21 ב' לחוק המקרקעין]
לדוגמא: אם א' בנה בית בקרקע של ב' בעלות של מיליון ₪ וכיום הבית שווה 2 מיליון ₪ – הרי שאם ב' יבחר להשאיר את הבית, עליו לשלם לא' פיצוי בסך מיליון ₪
כאמור לעיל, לרוב בעל הקרקע הנו בעל זכות להכריע מה ייעשה עם הקרקע שלו – האם המחוברים יישארו עליה או לא. במקרים נדירים יותר, כאשר מתמלאים מספר תנאים מצטברים, יינתן הכוח להחליט דווקא למקים.
במקרים אלו, יוכל המקים לכפות על בעל הקרקע למכור לו את הקרקע שלו, עם המחוברים שעליה. הוראה זו חלה על מקרקעין בבעלות פרטית ולא על מקרקעי ציבור.
התנאים להעדפת המקים:
כאשר כל התנאים המצטברים שלהלן מתקיימים, המקים יועדף על פני בעל הקרקע ויוכל לכפות כי בעל הקרקע ימכור לו אותה:
א. המקרקעין אינם מוסדרים וטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין
ב. המקים סבר בתום-לב בעת ההקמה כי הוא בעל המקרקעין
ג. במועד ההקמה, עלות ההקמה הייתה גבוהה משווי המקרקעין ללא המחוברים
ד. אין ברכישת המקרקעין על ידי המקים כדי לגרום נזק חמור לבעלים שאינו ניתן לפיצוי בתשלום השווי שלהם.
דוגמא: אם א' הנו הבעלים של קרקע לא מוסדרת ששוויה 3 מיליון ₪ וב' נוטע עליה פרדס בעלות של 1 מיליון ₪ משום שהוא סבור בטעות שהקרקע היא שלו, ב' לא יוכל לכפות על א' למכור את הקרקע שלו. זאת מכיוון שאמנם ב' סבר בתום לב שהקרקע שלו, אך עלות ההקמה הייתה נמוכה מעלות הקרקע, במקרה כזה, הזכות להחליט מה לעשות עם המחוברים תשוב לא'.
התשלום עבור מכירת הקרקע
כאשר התנאים שלעיל מתקיימים והמקים אכן מעוניין לרכוש את הקרקע, עליו לשלם לבעל הקרקע את מחיר שוויה ללא המחוברים. כמו כן על המקים לשאת בהוצאות רכישת הקרקע כגון מיסים, אגרות וכו'.
ללא קשר לשאלה מי קיבל את כוח הבחירה, בעל הקרקע או המקים, בית המשפט רשאי להורות כי:
א. המקים ישלם לבעל המקרקעין שכר ראוי, עבור התקופה בה המקים החזיק במחוברים שלא כדין [סעיף 24 לחוק המקרקעין]
ב. הסכומים שאחד הצדדים חייב לשני, ישולמו במספר תשלומים, בית המשפט רשאי גם לקבוע את תנאי התשלום, הריבית והבטחונות [סעיף 25 לחוק המקרקעין]
כמו כן באופן כללי, חובותיהם של המקים ושל בעל המקרקעין זה לזה ניתנים לקיזוז.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.