מה ההבדל בין חכירה לשכירות?

חכירה מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות להשתמש בנכס מקרקעין לתקופה העולה על 5 שנים.
שימו לב: לא ניתן להכיר מה שאינו נכס נדל”ני כגון מכונית למשל.

חכירה לדורות לעומת זאת, היא שכירות של נכס מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. על אף היותה סוג של שכירות, קרובה יותר במהותה לבעלות במקרקעין מאשר לשכירות.

חוזי החכירה הנפוצים משמשים לרוב בהתקשרויות של יזמים וקבלנים מול מינהל מקרקעי ישראל.

כך למשל:

א. הסמכות העניינית לדון בתביעות העוסקות בחכירה לדורות הנה של בית המשפט המחוזי.

ב. אדם שהחזיק בנכס מקרקעין כבעלים או כחוכר לדורות, וזכותו בנכס פקעה על פי דין, אינו נדרש לפנות את הנכס אלא הופך לדייר של הבעלים או החוכר לדורות החדש.

ג. באופן דומה, כאשר נפטר אדם שהיה בעלים או חוכר לדורות של הדירה בה התגורר, בני משפחתו שהתגוררו עמו במועד הפטירה, רשאים להמשיך ולהתגורר בדירה.

ד. חוק המקרקעין מגדיר “בעל דירה” בבית משותף כבעלים הרשמי, אך גם חוכר לדורות נחשב לבעלים.

אז מהי שכירות לעומת חכירה או מכירה?

זכות השכירות מאפשרת להחזיק בנכס מקרקעין ולהשתמש בו שלא לצמיתות והיא עד 5 שנים רצופות.
חוזה שהוסכם עליו בין הבעלים של הנכס ובין השוכר או החוכר, מסדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים בייחוד בנקודות הבאות:
מהות המושכר (דירה, חנות, חדר וכו’)
משך הזמן של השכירות
הגבלות, אופציות ועוד.

בשכירות, ניתן להשכיר חלק מסוים מהמקרקעין – למשל חדר אחד בתוך דירה, לעומת מכירה – שלפי החוק, לא ניתן למכור חלק מתוך הנכס, אלא רק את החלק בכללותו.
ניתן גם להחכיר חלק מנכס ולרשום זאת ברשם המקרקעין וזה אחד היתרונות הגדולים שבחכירה

השימוש בחכירה בשוק הפרטי

הליכי חכירה שכיחים מאוד בארץ היות ורוב מוחלט של הקרקעות בישראל הוא בבעלות של שני גופים:

• רשות מקרקעי ישראל
  
  
• הכנסייה היוונית האורתודוכסית

קבלנים ויזמים פרטיים חוכרים את המקרקעין מהגופים הללו על מנת לבצע עקיפה של סעיף 13 בחוק המקרקעין שכובל את ידם של הצדדים בביצוע של עסקת מכירה בחלק מהמקרקעין.

לדוגמא:
הכנסייה היוונית מחזיקה בחלק גדול מהקרקעות ביפו העתיקה. לכנסייה ישנו שטח בגודל של דונם וחצי שבו קיים מבנה דת וחצר גדולה המוגדרים בטאבו כמקשה אחת.
אם יבוא יזם וירצה לרכוש בחלקה זו פיסת קרקע על מנת להקים בה מזנון למכירת מזון, למנהלי הכנסייה אסור לבצע מכירה, לכן, על מנת להוציא את ה”מכירה” לפועל, נעשה שימוש בחכירה, אשר מאפשר למעשה להשכיר לחוכר לתקופה של אפילו 1000 שנים.
נבהיר, שבכל מקרה לשום גוף אסור לבצע עסקת מכירה בחלק מהמקרקעין.

הבאנו את הדוגמא שלעיל, היות ולפי נוהג רב שנים שהושרש, ראשי הכנסייה לא נוהגים להעביר בעלות על נכסיה, על אף שלפי חוקי מדינת ישראל ניתן לבצע מכירה שלהם (בכללותם, לא של חלק מהם), כל עוד הם אינם שוכנים על אדמה השייכת לרשות מקרקעי ישראל.

אחת הסיבות הנוספות שבגינה יזמים רבים חוכרים והיא הליך נפוץ, נעוצה בכך שכל המקרקעין השייכים למנהל מקרקעי ישראל הם כאמור אסורים למכירה בצורה גורפת, בחלקם או בשלמותם. הרציונל שעומד מאחורי החוק הזה הוא הרצון להבטיח שמדינת ישראל תוכל בשלב כזה או אחר, לבצע שימוש באותם מקרקעין בהתאם לצרכיה.

מנקודת מבט מסוימת לצופה מהצד, זה נראה די מגוחך שמכירת קרקע תהיה אסורה, אך מאידך גיסא השכרתה לתקופה של 1000 שנים למשל (כן משכירים לתקופות כאלה) זה הליך חוקי וכשר…
בתי המשפט נמנעים מלהתערב בעניין זה עד כה ונתנו הכשרים לעסקאות חכירה ממושכות מאוד עד עשרות דורות קדימה.

טיפים חשובים לכל מי שמתכוון לבצע עסקת חכירה

• בדקו בלשכת הטאבו את רישומי הנכס המיועד לעסקה על מנת לוודא שמה שמציגים לכם אכן מתאים למה שרשום.
  
  
• עיינו היטב בתנאי החכירה גם אם הדבר גוזל זמן רב. רצוי לשכור עורך דין מקרקעין (אף בשלבי המשא ומתן הראשוניים) היות ולעתים מדובר בכמות עצומה של סעיפים רצופה בביטויים שאינם מובנים למי שאינו משפטן.
  
  
  
• שימו דגש מיוחד על הסעיפים המגדירים את תקופת החכירה או שיש להם קשר לתקופתה זו.
  
  
  
• דאגו שתהיה אופציה להארכת התקופה.
  
  
  
• בדקו אילו הגבלות קיימות על המקרקעין.

יש לכם שאלה בעניין? הנכם מוזמנים להציג אותה בתגובות שלהלן ולקבל תשובה מעורך דין הבקיא בהליכי חכירה!