זכרון דברים למכירת דירה

זכרון דברים למכירת דירה או נכס מקרקעין אחר, הוא הסכם קצר בין המוכר לקונה ומהווה מעין גילוי הבנות צופה פני עתיד בנוגע לכוונות הצדדים להתקשרות ביניהם וזאת עד לעריכתו של חוזה מפורט ומחייב בין הצדדים.

לרוב, זכרון דברים נכתב על ידי מי שאינם בקיאים בדין הקיים בארץ ומתוך להט וחיפזון לשמירת הנכס ומניעת עסקה מצד אחר, מה שגורם לכך שנופלות אי הבנות רבות מהתוכן בזכרון הדברים, שנסוב סביב לעסקה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו.

האם זכרון דברים מחייב את הצדדים?

מאחר שזכרון דברים למכירת דירה הנו חוזה, הוא כפוף לדיני החוזים, ישנם מספר תנאים שבהתקיימם במצטבר, יהיה מדובר בחוזה אשר יחייב את הצדדים ואלו הם:

א. הצעה וקיבול – מדובר במפגש רצונות בין המציע לבין הניצע (מי שהציעו לו את המסמך).

ב. גמירות דעת ומסוימות – המבחן כאן הוא מבחן האדם הסביר, כלומר, האם לאדם אשר מתבונן מהצד בהתרחשות העניינים בין הצדדים, נראה כי הצדדים אכן החליטו לכרות ביניהם חוזה מחייב?
בתי המשפט בארץ העניקו פרשנות למושגים אלו וקבעו כי על מנת שחוזה, במקרה שלנו, זכרון דברים יהיה מחייב, על המסמך יהיה להכיל פרטים כגון: שמות של הצדדים לעסקה, סוג ותיאור הנכס, סוג העסקה, המחיר, זמני מסירת הנכס, עלויות ומועדי תשלום.

ג. דרישת הכתב – הדברים הועלו על הכתב. במקרקעין חלה חובה על כל הסכם להיות בכתב על מנת שזה יקבל תוקף משפטי מחייב.

ד. כשרות משפטית – צד המתקשר בחוזה חייב להיות כשיר משפטית, למשל מוגבל שכלית או קטין אינם כשירים משפטית לבצע עסקת מקרקעין ללא ליווי של אפוטרופוס.

האם לחתום על זכרון דברים?

השאלה המרכזית שצדדים לעסקת נדל”ן מתחבטים לגביה רבות, היא האם לחתום על המסמך או לא. מחד גיסא – המוכר סבור שמצא קונה אידאלי ורוצה לשמור אותו “קרוב לחזה”, מאידך גיסא – הקונים סבורים שמצאו את “עסקת חייהם” ואם רק יעזו להתמהמה ולו במעט, אז מישהו אחר “ייקח” להם את הנכס.

אז כך, עורכי דין רבים, ואני בתוכם, סבורים שלא כדאי לחתום כלל על זכרון דברים. היות ומדובר בעסקה יקרה מאוד שלרוב הרוכשים משעבדים את חייהם עבורה והיות ומדובר בעסקה רגישה ביותר, אין לחתום עליה ללא התייעצות מוקדמת עם עורך דין מקרקעין.
עסקה מחייבת במקרקעין, כמו כל עסקה אחרת בחיים, צריכה להגיע מתוך יישוב הדעת, חשיבה ובחינה מעמיקה ובצורה מושכלת, בטח שלא באופן חפוז עקב התלהבות יתירה. לכן, מומלץ לקחת כמה ימים, להתייעץ ואז להגיע לחתימה על על חוזה מחייב מפורט.

על אף שזכרון דברים עשוי להיות מסמך משפטי לכל דבר ועניין ומחייב את הצדדים, ישנם לא מעט רוכשים ומוכרים אשר מקלים ראש בעניין וסבורים שמדובר בהסכמה כללית כביכול אשר אינה מחייבת, אך מגלים מאוחר יותר, כי מדובר בחוזה מחייב לכל דבר ונאלצים במקרים מסויימים לרכוש נכסים פגומים, לשלם סכומי מס גבוהים יותר ולהיתקל באי הבנות בעתיד עם הצד השני אשר לעתים הופכים את החיים לסיוט.

מה קורה אם בוצעה חתימה על זכרון דברים?

אם בכל זאת, אחד הצדדים חתם על זכרון הדברים ורוצה לגלות מהן ההשלכות הנובעות מכך, אז להלן רק חלק מהן:
א. לאחר חתימה על זכרון דברים למכירת דירה, חלה חובת דיווח לרשויות המס על העסקה וכן חובת תשלומי המס הנדרשים.
ב. הרוכש רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת הטאבו.
ג. אם אחד הצדדים חזר בו מהתוכן שבמסמך, ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט על מנת לאכוף את ההתחייבויות.

פגמים העלולים להתגלות עקב חתימה בשוגג

רכישת נכס השונה במהותו

תתארו לכם מצב שאתם כרוכשים פוטנציאליים של דירה (או כל נכס נדל”ן אחר), חתמתם בלהט על זכרון דברים מתוך נקודת הנחה כי מדובר בדירה אשר לה ייחלתם, אך לאחר שהתחיל שלב הבדיקות המקדמיות ברשות המקומית, גיליתם כי מדובר בדירה המוגדרת כ”מעון לסטודנטים” ועקב כך, הבנק לא יכול להעניק לכם הלוואת משכנתא. כעת אתם תקועים עם התחייבות שעולה לכם כסף רב ועם “דירה” שהיא לא בדיוק מה שרציתם.

בנוסף, יכול להיווצר מצב שבו אכן מדובר בדירה אך לא לפי הפירוט שתואר בזכרון דברים למכירת הדירה, למשל:
במסמך נכתב כי הדירה בת 4 חדרים עם גינה – האדם הסביר יבין כי מדובר בגינה פרטית שלו אך בפועל, מדובר בגישה לגינה שהיא חלק משטח המשותף לכלל הדיירים.

ביצוע עסקה שלא עם הבעלים האמיתיים של הנכס

במקרים רבים המשא ומתן על עסקת המקרקעין, מבוצע שלא על ידי הבעלים הרשמיים של הנכס אלא על ידי שלוחיו , אשר אינם מיופי כוח מטעמו או על ידי קרובי משפחה אשר טרם ניהול משא ומתן כלשהו, לא קיבלו הסכמה משותפת בדבר המכירה, וכשמתעורר עניין (ותמיד מתעורר) מישהו ישיב לכם: “זה לא אני אמרתי לכם..”, האם זה נעים? חד שמשמעית לא!

ליקויים בנכס

היות וזכרון דברים הנו מסמך קצרצר ומתומצת, מן הסתם לא מפורטים בו פגמים רבים אשר מצויים בנכס. לעתים המוכר יודע אודות פגמים אלו אך לא אחת, מדובר בפגמים הידועים לו אך המוכר מעדיף שלא לחשוף זאת בפני הקונה מחשש שמא סיכויי סגירת העסקה יפחתו. ליקויים יכולים להיות: מבנים אשר אינם עמידים בפני גשם ומועדים להצפה במקרים של גשמים רבים, ריקבון בצנרת, נזילות וכו’.

כל אלו בנוסף לליקויים ופגמים רבים שהם לא בהכרח פיזיים שיכולים להתגלות רק בבדיקות מקדמיות קפדניות כגון:
~ שוכר שחתום על חוזה ארוך טווח שנמצא בדירה המיועדת לקניה
~ הערת אזהרה קודמת שרשומה על הנכס
~ משכנתא שרובצת על הדירה
ועוד..

ומה קורה אם חתמתי בכל זאת?

על מנת למזער את מידת הסיכונים, חובה שמסמך זכרון הדברים יכיל מספר סעיפים חשובים – למשל:
א. לא ניתן יהיה על סמך זכרון הדברים לרשום הערת אזהרה.
ב. קביעת תאריך לחתימה על הסכם מחייב בין הצדדים. ככל שהסכם זה לא יצא לפועל בין הצדדים הרי שזכרון הדברים יבוטל.
ג. ידוע לצדדים כי לא בוצעו בדיקות מקדמיות נדרשות ויתכן ויתגלו פגמים מהותיים (לציין מהם פגמים מהותיים – לדוגמא: נמצא כי ישנו פגם בצנרת, ישנו חוזה שכירות ארוך טווח, קיים צו הריסה מרשות מקומית) ובכל מקרה שיתגלה פגם קיימת זכות ביטול זכרון הדברים.

שורה תחתונה

זכרון הדברים הוא מסמך משפטי מחייב, חתימה עליו משמעותה הסכמה להתחייבות לתכנים המופיעים בו וככל שצד להסכם זה יפר אותו, יהיה ניתן לאכוף זאת בבית משפט ולחייב את הצד המפר לקיים את ההסכם. אפשר וניתן לחתום עליו אך רצוי מאוד רק לאחר ייעוץ מעורך דין, ברירת המחדל היא להימנע מחתימה על מסמך זה.