זכות קדימה במקרקעין

זכות קדימה היא הענקת עדיפות ראשונה ברכישת זכויות במקרקעין בתנאים שקבע בעל הקרקע. כלומר, בעל קרקע הכפופה לזכות קדימה שמעוניין למכור את הקרקע, חייב להציע לבעל זכות הקדימה לרכוש בעלות במקרקעין לפני שהוא מציע זאת לכל אדם אחר.

לפי סעיף 102 לחוק המקרקעין, ההצעה לבעל זכות הקדימה צריכה להיות בכתב ולהישלח בדואר רשום, בציון המחיר שדורש בעל הנכס. אם יש מספר בעלי זכות קדימה, תישלח ההצעה לכל אחד מהם.

אם בעל זכות הקדימה משלם את המחיר הנדרש תוך 30 יום, רואים את הצדדים כאילו כרתו בינהם הסכם למכירת המקרקעין. אחרת, רואים בבעל זכות הקדימה כאילו סירב להצעה

מה קורה כאשר קיימים מספר בעלי זכות קדימה?

במקרה כזה כל אחד מהמסכימים ירכוש חלקים מהנכס על פי חלקו בזכות הקדימה.

למשל:
א’, ב’, ג’, ד’ וה’ , שותפים בקרקע בחלקים שווים וסיכמו ביניהם כי אף שותף לא ימכור את חלקו במקרקעין למישהו אחר, לפני שיציע את המקרקעין למכירה ליתר השותפים. אם א’ יהיה מעוניין למכור את חלקו, עליו יהיה לשלוח הצעת רכישה ליתר השותפים.
אם ב’ וג’ סירבו להצעה, וד’ וה’ קיבלו אותה, חלקו של א’ יתחלק שווה בשווה בין ד’ לה’. אם מראש חלקו של א’ בנכס היה 20%, ד’ ירכוש 10%. רק אם אף שותף לא יקבל את ההצעה, יוכל א’ למכור את הנכס למי שאינו שותף.

מה קורה אם בעל זכות הקדימה סירב להצעה?

במקרה כזה בעל הנכס יהיה רשאי למכור אותו למי שיחפוץ בתוך 6 חודשים מיום הסירוב להצעה, ובלבד שלא ימכור במחיר הנמוך מזה שצוין בהצעה.

לדוגמא:

לב’ זכות קדימה על הפרדס של א’. א’ הציע לב’ כי ירכוש ממנו את הפרדס תמורת מיליון ש”ח ו-ב’ סירב. תוך חצי שנה מהסירוב, רשאי א’ למכור את הפרדס לאחר, אך רק במחיר של מיליון ש”ח ומעלה, כלומר אם הוא מעוניין למכור בסכום נמוך יותר או אם כבר חלפו 6 חודשים, עליו להציע מחדש את הנכס לב’ בסכום בו הוא מעוניין למוכרו.
חשוב להדגיש כי זכות הקדימה חלה רק ביחס להעברת בעלות במקרקעין או העברה של זכות חכירה לדורות. אין זכות קדימה לגבי זכויות אחרות במקרקעין כגון שכירות קצרת מועד או זיקת הנאה.

☑ סוגי זכויות קדימה

✔ זכות קדימה בנכסי ירושה

בשני המקרים שלהלן תינתן ליורשים עדיפות ברכישת מקרקעין על פני זרים:

א. ברכישת משק חקלאי מאת יורשים

יורש משק חקלאי אינו רשאי להעביר את זכותו בחלק מהמקרקעין למישהו אחר, לפני שהציע ליורשים האחרים לרכוש את חלקו.

זכות הקדימה מוקנית לכל יורש מיום מתן צו ירושה או צו קיום צוואה והיא תקפה למשך שנתיים. בחלוף שנתיים בחלוף שנתיים, תעמוד הזכות בתוקפה רק אם נרשמה במהלך תקופה זו במרשם המקרקעין.

למשל:

א’ הוריש את דירתו לב’, ג’ ו-ד’. במהלך השנתיים הראשונות ממתן צו הירושה, ב’ אינו יכול למכור את חלקו בדירה לאחר, אם לא הציע קודם לג’ ולד’ כי ירכשו את החלק שלו. אם חלפו למעלה משנתיים ורק ג’ רשם את זכות הקדימה שלו, ב’ יהיה חייב להציע לג’ לרכוש את הנכס לפני שיציע אותו לאחרים, אך לא יהיה חייב לעשות כך כלפי ד’ שלא רשם את זכותו

ב. ברכישת נכסי עיזבון שאינם ניתנים לחלוקה ולפיכך מוצעים למכירה

כאשר לא ניתן לחלק את הנכס בין היורשים, ניתנת עדיפות לאחד מן היורשים לרכוש את הנכס כולו מידי היורשים האחרים, על פני מכירתם לזרים.

בשני מקרים מוענקת ליורשים עדיפות ברכישת מקרקעין על פני יורשים אחרים

א. כאשר ירשו מספר יורשים נכס שאינו ניתן לחלוקה או נכס שעלול לאבד מערכו בשל חלוקתו, יימסר הנכס ליורש המרבה במחיר. זאת רק כאשר המחיר המוצע על ידי יורש זה אינו נמוך ממחיר השוק.

כלומר, ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר יש זכות קדימה על פני היורשים האחרים.

ב. משק חקלאי שבעליו נפטרו וחלוקתו פוגעת בהמשך קיומו או בקיומו התקין, יימסר לידי יורש המוכן ומסוגל לקיימו. על יורש זה לפצות את היורשים האחרים במידה ושווי המשק עלה על חלקו בעיזבון [סעיף 114 לחוק הירושה]

כלומר במקרה של משק חקלאי, ליורש שמוכן ומסוגל להמשיך ולקיים את המשק, יש זכות קדימה על פני היורשים האחרים שלא ימשיכו לקיים בעצמם את המשק.

אם אין הסכמה בין היורשים בדבר זהות היורש המוכן ומסוגל לקיים את המשק או לגבי מהות הנכסים הנכללים במשק ושוויו הכולל לצורך חישוב סך הפיצוי לו זכאים היורשים האחרים, יכריע בית המשפט בעניין. בהחלטתו יתחשב בית המשפט בעבודת היורש במשק החקלאי בעת שהיה המוריש בחיים, ובהשקעתו מהונו האישי במשק שלא בתמורה.

כמו כן, אם קיימים מספר יורשים המוכנים ומסוגלים לקיים את המשק, ואחד מהם הוא בן הזוג של המוריש, לבן הזוג תהיה עדיפות על פני היורשים האחרים

דוגמא למקרה שבו תוענק עדיפות במשק חקלאי

א’ הורישה משק חקלאי בחלקים שווים לבן זוגה, לבנה ולבתה. המשק החקלאי לא ניתן לחלוקה פיזית. אם גם בן הזוג וגם הבת של א’ מוכנים ומסוגלים לקיים אותו, לבן הזוג תהיה עדיפות והוא יהא זכאי לרכוש מהבן ומהבן את חלקם במשק משום שהוא בן הזוג

אם רק הבן מוכן להמשיך ולקיים את המשק החקלאי – העדיפות תהיה שלו

אם אף אחד אינו מוכן להמשיך ולקיים את המשק, אך הבת מוכנה להציע סכום גבוה יותר מבן הזוג ומהבן תמורת המשק, לה תהיה עדיפות כל עוד הסכום אינו נמוך ממחיר השוק

כמו כן, אף אחד מהיורשים לא יוכל למכור את חלקו לאדם אחר מבלי להציעו ליתר היורשים עד שיחלפו שנתיים מיום מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה, ואם הזכות נרשמה, לא ניתן יהיה למכור לאדם אחר מבלי להציע את הנכס לבעל הזכות הרשומה – ללא מגבלת זמן

☑ זכות קדימה בין בני זוג

אדם שהנו בעלים במשותף עם בן זוגו במשק חקלאי, בבית עסק משותף, או בדירה המשמשת לבני הזוג למגורים, לא יהא זכאי להעביר את חלקו ברכוש המשותף לאחר, אלא אם הציע זאת תחילה לבן הזוג שלו [סעיף 101 לחוק המקרקעין]

✔ בהעברה שלא בתמורה המצב שונה

א. כל האמור לעיל לא יחול על העברה ללא תמורה. כלומר, בעל הקרקע רשאי להעניק לאחר את הנכס שלו ללא תמורה, מבלי להציעו קודם לבעל זכות הקדימה.

ב. עם זאת, זכות הקדימה לא תתבטל, אלא תמשיך לחול כלפי מי שקיבל את המקרקעין ללא תמורה.

דוגמא:

א’ וב’ הם אחים שירשו משק חקלאי ורשמו את זכות הקדימה שלהם. א’ מעוניין להעניק את חלקו בנכס לאשתו. א’ יכול לעשות זאת מבלי להציע קודם לב’ את הנכס. ואולם, כאשר אשתו של א’ תרצה למכור את הנכס, יהיה עליה לכבד את זכות הקדימה של ב’ ולהציע לו לרכוש אותו בהתאם להוראות שלעיל