זו השאלה הראשונה שרבים מבעלי הדירות שרוצים לדעת איך קובעים מחיר לדירה שואלים את עצמם, כאשר מגיעה העת למכירת הדירה שלהם. למרבה המזל, כנראה שהדירה שווה יותר מהסכום ששולם עבורה.
ברחבי ישראל, ערכי הנכסים למגורים נמצאים בעלייה מתמדת, על פי "גלובס", מאז תחילת מגיפת הקורונה מחירי הדיור שברו שיאים עם עלייה ממוצעת של 10%.
מומחים רבים צופים כי מחירי הדירות רק ימשיכו לעלות, ואלה חדשות טובות לבעלי הדירות. למרבה הצער, כל הכותרות החיוביות (עבור המוכרים) על העלייה המתמדת במחירי הדירות, גורמות לכך שחלק מהמוכרים מפתחים ציפיות גבוהות מדי. ואז, אלו ניגשים למכירת הדירה בהנחות שגויות.
ישנם מוכרים המצפים להשיג סכום זהה לזה שהשיגו חבריהם שמכרו בשכונות אחרות. אחרים מאמינים שהם יכולים להוסיף את עלות השדרוגים המלאה, מעבר לערך הנוכחי של הדירה. ויש קצת, הרואים את ביתם כ "טוב ביותר בשכונה", ולכן סבורים שהם פשוט יכולים לקבל כמה שהם רוצים.
לא משנה כמה גדול מאגר הקונים הנוכחי, תמחור גבוה של הדירה, כמעט מבטיח שהיא תימכר בסופו של דבר בסכום נמוך יותר מאשר זה שסברו המוכרים תחילה.
הרבה מוכרים מרגישים שיש אי שם קונה שישלם יותר משווי השוק עבור הבית שלהם. אבל זה פשוט לא קיים. גם אם קונה יתאהב בבית, הוא עדיין הולך לבחון את האפשרויות האחרות שעומדות לרשותו. אף קונה לא רוצה לשלם יותר מדי.
שורש הבעיה במחיר מכירה גבוה, נעוץ בעובדה שהמוכר – כמו רוב בעלי הדירות – מאוהב בהדירה שלו. כשקשורים רגשית, קל לשכוח שתמחור הבית הוא החלטה עסקית ולא אישית. הדרך הטובה ביותר, היא לשים את הרגש בצד התמחור ולהיכנס לתהליך עם הבנה ברורה של הגורמים המשפיעים על ערך הדירה.
ישנם מספר מדדים המשפיעים על ערך הדירה, אך לחלקם, השפעה משמעותית. ארבעת הגורמים המרכזיים הם: מיקום, מתחרים, מצב ועדכונים/שיפורים
#1 מיקום
יש יותר מדרך אחת להסתכל על המיקום בכל מה שקשור להשפעתו על ערך הדירה. הקרבה של הבית לנקודות כמו בתי ספר, מקומות בילוי ואפילו בתי קפה, יכולה להפוך את הנכס לנחשק יותר עבור הקונים.
אם הדירה נמצאת בפינת רחוב סואן או בקצה רחוב שקט, אלו גם נתונים שיכולים להעלות או להוריד את ערכו. אבל זה לא הכל.
המוניטין של השכונה בה נמצאת הדירה, כמו נתונים על רמת הפשיעה והמצב הסוציו אקונומי שבה, משפיעים אף הם על ערכה.
#2 המתחרים
הגורם הזה מתייחס למחירים של דירות שנמכרו לאחרונה באזור בו ממוקמת הדירה המיועדת למכירה.
באופן רציונלי, מי שברצונו למכור דירה, רוצה להסתכל רק על דירות דומות שנמכרו באזור שלו במהלך ששת החודשים האחרונים. ניתן לראות מה הסכומים ששולמו עבור דירות בבניין שלך או בבניין סמוך, באתר יד 2 ובאתר הנדל"ן הממשלתי.
#3 מצב
כל התיקונים או השיפוצים כמו: החלפת צנרת או שיפוץ מטבח ושירותים, משפיעים על ערך הדירה.
למצב הדירה המיועדת למכירה, יש השפעה כה גדולה על ערכה, עד שחלק מהקונים ישלמו לעתים סכומים גבוהים יותר עבור בית מטופח. אם הדירה אינה במצב טוב, הדירה עדיין תימכר, אך המוכרים יאלצו להתפשר על מחיר נמוך יותר.
מלבד פוטנציאל הפיתוי לקבלת הצעות אטרקטיביות מקונים, מצבו של ביתכם חשוב גם לצורך הערכת שמאי מקרקעין. שמאים מעריכים את מראה הבית, תיקונים דרושים ובלאי כללי, בכדי להעריך את שווי הבית.
גם המתווכים המובילים מעריכים את מצב דירתכם באופן דומה כחלק מתהליך התמחור. המתווך עשוי אפילו לזלזל באופן מכוון באיכות התנאים, כדי למנוע מכירה בסכום גבוה שיקשה עליו על הליך התיווך.
אם הדירה במצב ממש גרוע, אבל המוכר לא מוכן להתפשר על מחיר נמוך בהתאם למה שהדירה שווה, סביר להניח שיהיה צורך לבצע שינויים ושדרוגים על מנת למטב את מצב הדירה.
#4 שיפורים
תקראו להם תיקונים, שיפוצים או שדרוגים, כל שיפור שתבצעו בדירתכם לפני המכירה, ישפיע לטובה על המחיר שלה ועל המהירות שבה תצליחו להחליף ידיים.
לאחר שכל הנתונים המשפיעים על שווי השוק של הדירה ידועים, כעת אתם מוכנים לקבוע את אסטרטגיית התמחור הטובה ביותר עבור הנכס
המוכרים קובעים את מחיר הדירה שלהם, אך השוק קובע את הערך שלה. אם מחיר של דירה גורם לכך שלוקח יותר מדי זמן למכור אותה, אז הדירה פשוט לא תימכר עד שיינתן עבורה מחיר השוק.
לתמחור נמוך יש השפעה הפוכה.
הצעת הדירה למכירה במחיר שהוא מתחת לשווי השוק מסייעת לה להתבלט. קונים מטבעם רוצים לצוד מציאות ומתפתים להציע הצעות רכישה על דירות שהן משתלמות. עם זאת, אם המוכר יורד נמוך מדי, הקונים עשויים לחשוד שיש בנכס בעיות תחזוקה משמעותיות או עניין אחר שהוא מסתיר ואז הרעיון הזה יהיה לרועץ.
לפני שנוקבים במספרים עבור הדירה המיועדת למכירה, יש לבצע ניתוח השוואת מחירים כדי להעריך את מגמות המכירה האחרונות וההיסטוריות באזור. לאחר מכן, יש צורך להעריך את הגורמים הנוספים כמו מיקום, מצב, שיפורים ותחרות.
במצבים מסוימים, יהיה מומלץ אפילו להציע את הדירה במחיר גבוה. לדוגמה, אם הנכס שלך כולל מאפיינים ייחודיים או היסטוריים, הרי שהעמדת הנכס במחיר גבוה עשויה להיות אסטרטגיית התמחור הנכונה.
באתר זה אירעה שגיאה קריטית.